家庭仓储与企业仓储开拓公共存储业务.pdf

一、自存仓领域的开拓者“公共存储公司”

公共存储公司（PublicStorage，NYSE:PSA）

的前身于1972年成立，主营自存仓业务，早期主要借助房

地产有限合伙企业（RELP）这一基金架构进行融资扩张，累

计通过基金形式从20多万LP投资人处融资20多亿美元。

其最早期的基金以开发出售自存仓物业为主，这样可以更快

的回笼资金，满足LP投资人的退出需求；随着投资人对自

存仓业务的逐步认可，公共存储公司开始募集永久资本的基

金，并致力于持有并运营自存仓物业，在第一只永久基金存

续的36年里，投资人的无杠杆年化收益率达到20%。

高投资回报下，上世纪八九十年代公共存储公司

曾一度迷失方向、多元化进入了披萨店、鲜花店、乃至证券

经纪等行业，并大幅提高了负债水平。1989年由于美国的税

法改革减少了房地产有限合伙企业（RELP）这种基金载体的

税收优惠，公共存储及旗下部分基金于1990年申请转化为

房地产投资信托（REITs）。1995年公共存储与StorageTrust

合并重组为公开上市的REITS公司PublicStorage（PSA），

并决定重新聚焦自存仓行业；为了减轻债务负担，PSA开始

大量发行优先股以偿还之前的高额贷款。在优先股、债券等

资本市场融资工具的支持下，PSA于2006年一举收购了当时

全美第二大自存仓公司Shurgard的647处物业，成为全球

最大的自存仓所有者。此后，PSA又陆续斥资数十亿美元收

购了数百处自存仓物业，2021年更是在一年内就斥资51亿

美元收购了232处自存仓设施。截至2021年末，PSA在美国

本土39个州直接或间接拥有了2,787处自存仓物业，净可

租赁面积达到2亿平尺，还托管了93处第三方的自存仓设

施；旗下非并表的子公司Shurgard则在西欧七国持有了253

处自存仓设施，净可租赁面积1,400万平尺，是最大的泛欧

自存仓所有者和经营者。

除了持有并运营各种形式的自存仓物业以获取

租金收入外，PSA还经营多项与自存仓相关的辅助业务，包

括为租户存放在自存仓里的物品提供再保险服务，以及向租

户出售锁、盒子、包装材料及其他存储配件等商品，并为第

三方业主提供自存仓的托管服务。

2020年尽管受到新冠疫情的影响，PSA的总收入

仍达到29亿美元，毛利润（NOI）达到20亿美元；2021年，

PSA的总收入进一步提升至34亿美元，毛利润达到25亿美

元实际上，PSA一直拥有业内最高的单位面积营收额及

毛利润率。截至2021年底，过去10年PSA的股价累计上涨

了460%，涨幅显著高于同期REITS指数和标普500指数，年

化股东回报达到19%。截至2021年末，PSA股权市值超过600

亿美元，企业整体市值达到770亿美元，是全美第五大REITs，

并拥有美国REITS的最高信用评级A2/A。

二、PSA的经营战略：数字化信息系统提高单位面积营收额，

规模化效应降低单位面积分摊成本

2.1PSA的物业选址：半径3英里范围内的高人口密度+适宜

的土地成本

早期PSA的物业聚焦于加州地区，但随着其规模

扩张，上世纪80年代中期PSA开始走出加州，进行全国化

布局；今天，PSA的自持物业分布十分广泛，在美国本土39

个州均有分布，不过，其自存仓选址大多位于大城市中心或

周边人口密集、住宅或商业设施集中的地区（但会规避土地

成本过高的地区），稳定经营的可比物业中70%都位于美国

排名前20的大都会城市，其中收益贡献最多的是加州。之

所以选在人口密度大的都市区，主要是因为都市区的人们由

于居住空间狭小、自有住宅率低，从而被迫进行更频繁的搬

迁，并产生更高的外部存储需求——在美国，人们一般会选

择将家中放不下的物品或装修搬迁过程中需要暂时寄存的

物品存放于距离家或办公地点3~5英里范围内的自存仓内，

所以，具有合适的土地成本又邻近人口密度大的住宅或办公

区成为自存仓选址的首要条件。

2.2自存仓的物理形态

在美国，老式的自存仓一般由一些老旧的平房组成，

通常每处自存仓有500个左右的存储单元和一个很小的租赁

办公室；近年来新建的自存仓则一般为多层建筑，有1,000

个左右的存储单元，