基于经营权流转的农用地基准地价评估研究——以云南省J市耕地为例.pdfVIP

摘要

摘要

土地是稀缺资源，农用地作为土地的重要利用类型之一，不仅具备经济价值，

更具备不可替代的社会保障价值及生态价值。近年来，我国大力推进乡村振兴政

策，政府越来越重视农地保护及农地合理配置，尤其是耕地，中央先后实行耕地

占补平衡、严控耕地非粮化等措施以保护耕地，确保我国粮食安全，促进耕地流

转。在习总书记的号召下，土地要素市场化、自然资源资产化管理也迎来浪潮。

基于以上种种，建立农用地价格体系及价格信号乃首要任务。然而，我国对农用

地价值缺乏系统的认知，虽然西方国家关于农地价格的研究起步较早，成果较多，

但是我国特殊的土地制度及复杂的农用地价值体系，使得这些经验无法被融合吸

收。目前，农用地估价工作滞后，农用地价格体系无法构建，农用地流转市场无

法形成。形成标准化的农用地地价体系是解决以上问题的重要途径，而农用地基

准地价在其中扮演着重要角色。

为合理评估农用地基准地价，本文从不同视角对农用地权利类型及价值内涵

进行研究，最终推断基于经营权价值的农用地基准地价具备市场特征，可以准确

地反应农地价格，保护农民权益，促进农用地流转市场的发展。

本文以J市耕地为例（主要研究水田及旱地），基于区位理论、供求理论等

资产评估理论，遵循预期收益原则、估价时点原则等评估原则，采用实地调查法

及问卷分析法了解当地耕地基本情况及耕地流转情况，运用耕地质量等别成果与

修正法相结合的方法对耕地均值区域进行划分，使用收益还原法确定样点地价，

并运用样点地价平均法及定级指数模型法对耕地基准地价进行综合评估。

所得主要结论有：（1）农用地基准地价应以经营权价值为核心进行评估，使

评估结果适用于市场。（2）J市耕地基准地价分为5个等级，一级旱地基准地价

为65.56元/平方米，一级水田基准地价为81.37元/平方米，其余等级基准地价

不同程度递减。（3）评估结果在各等级间、等级内均呈显著性，地价空间分布上

呈现由主城区向周边环状递减的特征，耕地价格与农贸市场距离、居住距离存在

明显负相关关系，评估结果合理。（4）基于农用地经营权价值的农用地基准地价

评估，需对土地还原率、土地收益资料进行调整，分析农用地的最佳产出规模，

I

摘要

综合考虑自然、社会、区位、经济等因素，使结果具有适应性与科学性，让评估

结果真正做到为农地流转市场树立标准。

关键词：农用地基准地价；农用地经营权；基准地价评估

II

Abstract

Abstract

Landisascarceresource.Asoneoftheimportantlandusetypes,agricultural

landnotonlyhaseconomicvalue,butalsohasirreplaceablesocialsecurityvalueand

ecologicalvalue.ThereislargeachievementintheChineseRuralRevitalization

policy.Thegovernmentpaysmoreandmoreattentiontotheprotectionandrational

allocationofagriculturalland,especiallycultivatedland.Thecentralgovernmenthas

successivelyimplementedmeasuressuchasthebalancetheuseoflandandstrictly

controllingtheotheruseofcultivatedland,soastoprotectcultivatedland,ensure

Chinasfoodsecurityandpromote