新时期房地产长中短期发展趋势分析.pdf

房地产行业什么时候回暖？接下来该怎么走？这个

行业还有没有未来？

这可能是当下所有房企和地产人都非常关心的三个

问题。

近日，笔者通过对宏观形势、1-9月行业各项数据进

行全方位分析，结合二十大报告的解读，深入探讨了

上述问题。

下面从短期、中期、长期三个维度逐一分给大家。

【短期】活下来是主要纲领稳健房企，要变得更敏

捷

今年，受到疫情冲击、俄乌冲突、美国货币政策加速

转向等因素的影响，全球经济增速放缓，不确定性增

强。

根据国际货币基金组织的预测，今年中国的国内生产

总值增长率预计为3.3%（2021年为8.1%）。

面对这样的宏观形势，房地产行业虽然政策放宽，但

总体恢复较为缓慢。

短期内，房该如何应对？我们可以从前三季度数

据、房战略里面寻找答案。

一、三季度数据分析：跌幅收窄，活下来是房最

主要的纲领

（1）销售端

我们对27个重点城市的去化周期进行分析后发现，

目前平均去化周期大约在18个月，去化难的问题仍

然是非常突出的。去化最快的是上海、合肥、杭州，

周期不超过8个月。

2022年1-9月，部分规模上市国央的业绩同比平

均减少了22.4%，平均目标完成率为54.2%。

部分规模上市民营业的业绩同比减少了40.52%，

平均目标完成率50.7%。而去年同期，这些房的平

均目标完成率都超过了68%。

（2）投资端

土地热度进一步延续城市的分化状态，溢价率维持

位，流拍率回落。

9月份，一线城市土地宗数、规划建筑面积同比略微

下降，楼面地价、土地出让金同比有一定的增长，但

是二三四线城市跌幅就很大了，这可能也是未来的一

个新常态。

前9个月百强房企拿地的金额同比腰斩，下降了

51.2%。

以前有一个指标叫投销比，所有的销售额里面拿多少

来投资，行业比较激进的时候，这个指标可能做到了

60%，而现在很多民营企业的投销比是0。

（3）融资端

2020年以来，百强房企融资总量呈阶梯式下降，9

月融资总量环比大幅增加，但仍处于历史位。

同时，受政策端持续放宽房地产融资影响，房企的融

资成本进一步下降，但是境内外融资成本分化较明

显。

目前，境内债券融资成本3.70%，较2021年全年下

降0.43个百点。

境外债券融资成本7.65%，较2021年全年上升0.53

个百点。境外融资成本进一步上升，境内融资成为

首选。

行业前三个季度的形势，可以用任正非的话来概括：

把活下来作为最主要纲领，边缘业务全线收缩和关

闭，把寒气传递给每个人。

二、分化加剧，未来行业70%是国央企，30%是民企

整个行业的格局，未来会出现一个比较大的分化。过

去，在房地产市场里面，70%是民企，30%是国央企。

未来，70%可能是国央企，30%可能是民企。

为了应对行业寒冬，不同房企有不同的战略，总的来

说可以分两类：

第一类是现金流紧张的民营房企的战略，它面临的

是生存问题。

这类房企不再拿地，现阶段最重要的是去库存、促回

款，主要通过降、分销、现房销售、线上营销等手

段来实现。

具体来说，包括了渠道的佣金前置，“零首付”、“分

期首付”等举措。与此同时，还要强化整个的回款管

控。

另外，在降本增效和保现金流方面，手段也很多。

比如管理费压缩、组织压缩等等。有的房企搭建了成

本、招采、财务的中台，一个中台供几个区域来用。

项目上只有营销和工程的一线团队，每个一线团队可

能要看几个项目，提高人效。

第二类是头部国央企和稳健民企的战略，这些房企

的压力主要来自发展。

战略上，现在很少有企业说自己是一个专业做住宅的

开发商，做产业链一化、多业态开发是方向。

这对国央企未来是一个新常态，大家不比销售额，比

总资产。

业务上，最核心的关键词是敏捷。原来房地产开发是

囤地模式，以产定销。

而敏捷是以销定产，但在新的市场环境下，只靠销售

计划来拉动供货计划是不够的。在制造业里，他们的

敏捷是客户直连制造，形成供、销、回、支、投的闭

环。

一旦市场机会来了，快速反映。市场不好的时候，放

缓整个节奏。

财务上，要精益。举个例子。

现在很多企业都关心回款，我们服务的一家企业把回

款的管控颗粒度精细到了房间。自己有多少个项目，

每个项目有多少栋楼，每栋楼有多少个房间，然后把

每个房间的所有流程节点做管控。

问题定位到点、到人，及时的发现问题，解决问题。

通过这样的数字化回款系，叠加政策利好，这家企

业把滚动回款率提升到了95%以上。

应收