新时期房地产中刚需客户的需求进化.pdf

2021年和上半年的房地产市场，可以说是冷到冰点了。不

买房的理由似乎很多，有人说房价虚高，无人接盘。有人

说整体经济环境不佳，影响了购买力。都有道理。

但是反过来想，这么差的市场中，依然在买房的又是哪些

人呢？

郁亮说，是刚需。

8月底万科的年中业绩会上说，郁亮明确提了，住房刚需

仍然强劲。

在我们的刻板印象里，刚需指的往往是年轻人上车的房子，

解决的是“从无到有”的基本居住需求。户型小、位置偏、

建筑品质、园林景观、生活配套也一般。

总结起来，就是低门槛。

但是，事实却刚好相反，根据近期的成交数据来看：

1、成交户型功能性更强了。三房及以上户型是成交的绝对

主力，2房及以下户型几乎已经退出市场。

2、成交面积中躯也持续上移。1-7月成交主力面积段是

100-140㎡，120-140㎡及以上的面积段占比全线上扬。

当前市场环境下，最刚性的需求显然不是我们所谓的“刚

需”。

地产行业用刚需、刚改、改善、豪宅来划分需求的方法，

已经过时、失效了，客群正呈现出新的特征。

1、传统刚需正在消失。2、新的刚性需求，越来越多元。

下面详细来说。

1新房市场，再无刚需

“从无到有”的历史阶段过去了

过去很长一段时间，我国的房地产行业都是在解决“有房住”

的问题，传统的刚需客群，支撑了行业的爆炸式发展。新房

市场上，刚需群体是绝对的基本盘和主力军。但现在，新房

市场上，所谓的“刚需”客群正在消失。

一、人均住房面积越来越大，大家不缺房住了根据国家统计

局第七次人口普查的分数据，2020年我国家庭户人均居住面

积已经达到了41.76㎡，其中，城市家庭的人均居住面积

已经达到36.52㎡。也就是说，一个城市三口之家居住的房

子，平均也有110㎡了。这是什么水平？对比一下发达国家

就很清楚。按照75%的使用面积折算，中国城市家庭的人均

使用面积大概是27.4㎡，已经接近韩国、日本、法国的27.9

㎡、32.9㎡、33㎡。可以说，目前我国的城市居民所居住

的房子，就算和发达国家比，也已经差距不大，妥妥的世界

领先水平。而且，大部分的房子是在近二十年里新建的，居

住水平达标。一些在工作城市没房的年轻人，往往在老家有

房，真正无处安身的人已经很少。

二、传统刚需都进入了二手市场由于职住错配导致的刚需，

想要在城市安家，事实上也有了更多的选择。过去二十年，

我国销售的商品房接近200亿平，其中大量房源就是刚需户

型，这些户型作为过渡房，在二手房市场的换手率非常高。

价格更低的二手小户型，成为年轻人解决“从无到有”的重

要供应来源。以二手市场成熟的上海为例，今年上半年，上

海二手房成交结构呈现为典型的金字塔型，越低总价成交占

比越大。

二手市场的小户型供应，吸纳了大量真正的刚需，新房市场

的刚需客群也越来越少。

三、年轻人消费观念改变经济学里有个“棘轮效应”，是说

人的消费习惯形成之后有不可逆性。也就是，古人说的“由

俭入奢易，由奢入俭难”，并不会因为收入水平下降，出现

明显的消费水平降低。现在的购房主力人群已经是90后，

他们的成长环境刚好是居住水平快速改善的二三十年，他们

对空间的使用体验和70后80后已经全然不同。这些人也往

往持有一种“不被生活埋没”的自我主义观念。所以我们看

到很多年轻的情侣，首置即改善。如果经济实力不够，宁愿

先租房住着，也不能接受蜗居，或是为了买房大幅降低自己

的生活水平。租房市场的快速突进，“租购同权”概念的确

立，也给了年轻人更大的自由选择权。因此，传统的刚需购

房群体，在新房市场上越来越少。新的刚性需求，是房子不

再短缺之后的需求，呈现形式变得更加多元。

2刚性需求变得多元

产品设计必须更精细

在大家都有房子住之后，什么样的购房需求，可以称得上是

刚需呢？明源君认为，除掉看涨需求，剩下来的自住需求，

都应该算是刚需。自由职业者来买的第一套房，可能是90

平的一房。三胎家庭，四房才是刚需，顶多算是够住而已。

这些需求在去掉看涨需求之后，依然真实存在，受市场环境

的影响很小。也就是说，新的刚需群体，不一定是首次置业，

不一定是小户型寻求者，也不一定对品质不敏感。在不缺房

子住以后，大家对住房的需求变得更加多元，除了具备基础

的居住功能，还要承载生活方式、自我表达、个人精神归属、

邻里关系等多方面的满足。单纯按刚需、刚改、改善、豪宅

来划分的客群定位和产品定位思路，显得过于粗暴了。新的