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物业公司规避经营风险

根据西方经济学的基本原理，风险与收益的基本关

系是：收益与风险共生共存，承担风险是获取收益的前提；

风险与收益相对应，风险较大，其要求的收益率相对较高；

反之，收益率较低，风险相对较小。但是，绝不能因为收益

与风险有着这样的基本关系，就盲目地认为风险越大，收益

就一定越高。

物业公司从事的工作区域基本上是一个向公众开放

的区域，工作内容上覆盖的方面十分广泛，涉及到的政府部

门和服务对象十分众多，在有关物业管理服务的具体规定较

为缺少的情况下，所面临的风险较为复杂，而且一旦发生风

险，所要承担的责任很大，与公司的收益几乎不成比例。可

见，物业公司是属于那种低收益高风险的行业。物业公司以

提供保洁、保安、绿化和维修等方面的工作内容，以此向业

主收取物业服务费，从这种运作模式来分析，其在经营中最

有可能遭遇到以下四类风险：

这四类风险为：

1、操作风险：员工在工作操作中故意或失误而导致企业

要承担的损失，如维修人员在维修项目上发生失误，导致机

器发生故障；如保洁员工工作未达标，而招致业主的有效投

诉。

2、法律风险：公司在业务开展、人员使用、财务管理等

方面不符合法律或法规的要求；如违规使用员工；签订的合

同不符合法律的规定；项目管理中遭到业主或第三方的索赔

等。

3、项目风险：项目无法执行，或无法达到预定的目标。

如项目管理中业主大会提出终止合同关系；接手的项目发生

亏损，无法予以改变等。

4、声誉风险：企业的声誉受到负面的影响，如被媒体作

为不良行为进行报道；业主投诉到有关管理部门等。

物业公司面对几年未能调整的物业服务费，在收取物业

服务费上又存在着种种困难以及物业管理服务社会地位的不

高，却仍要面临着上述各式各样的经营风险，物业公司的生

存环境确实十分艰辛，退出部分运作困难的项目也就不足为

奇了。但为了能在市场中继续生存下去，对于上述不同的风

险，物业公司应当在工作中采取有效的措施来预防和规避这

些风险。

01

明确物业公司的职责

要明确物业公司的职责，物业公司的能力十分有限，因

此不要承担过多的责任，签订合同时就应该对工作内容的条

款予以必要的明确和具体，如保洁工作做到什么界限，每天

进行几次清扫、具体的清扫工作时段等；维修的具体范围、

哪些故障属于物业的维修范围、维修的流程是什么都要规定

的十分清楚。虽然如此规定，对公司自身也框的比较的紧，

但只要严格按照约定操作，按合同履行了全部的义务，物业

公司也就减少了职责上的过失，相应地减少了操作风险的存

在。

02

重视公司法务方面的工作

重视公司法务方面的工作，市场经济是一定意义上的法

制经济，各种市场规则的建立一个重要方面就是通过国家的

法律法规来规范。每年国家和地方都会有很大一部分的法律

法规和规章的颁布、终止和修订，公司都要定时对规章制度

进行一次梳理，使公司的规章制度符合国家和地方的法律法

规和规章的要求。笔者公司就曾遭遇到一起劳动仲裁案件，

仲裁庭要求公司提供对该员工进行处理时所依据的公司规章

制度，如果公司没有此方面的规章制度或者规章制度不符合

国家和地方的法律法规和规章，则难逃败诉的结果。除了规

章制度的修订，公司内部尚有许多合同及文件同样也要小心

细致的审慎对待。如与外包单位的合同就要注意合同的期限

是否超出公司管理项目的时间范围，合同履行过程中的安全

责任分担，合同约定的工作内容的增减处理，还有外包单位

的相应资质等都要纳入仔细审核的范围。简而言之，公司的

法务工作作为公司经营管理的一个重要环节，必不可少。

03

物业管理项目是物业公司取得收益的主要途径

物业管理项目是物业公司取得收益的主要途径，但操作

不当就会造成项目亏损或者导致公司声誉下降，而且会牵扯

到公司很大的精力，公司整个的计划部署都有可能会被打

乱。因此在接手物业管理项目的时候，就要仔细考查项目的

情况，包括房屋及设施设备的状况、维修基金的状况、入住

率、物业服务费的标准等常规项目，还要了解开发企业履约

能力和资质情况，物业业主或使用人的生活水平和素质层

次，开发商是否有对业主的单方承诺而损害了物业公司的利

益以及业主委员会的工作情况等细节。笔者公司曾接管过一

个住宅楼项目，属于当地拆迁户的小区，由于房屋质量存在

着