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基于不动产统一登记背景下的土地权属问题探讨

引言

落实不动产统一登记工作有助于推进中国特色社会主义制度的发展，体现国家治理体系与治理能力的现代化。在经济社会不断深化改革的过程中，不动产统一登记工作已经取得了一定的成果。在不动产登记工作实施的过程中，有关部门不断在不动产登记部门查封相应土地的登记信息，致使居民无法及时转移不动产，严重损害了不动产购买人的合法权益。除此之外，不动产登记人员在查封不动产与登记抵押不动产时重复操作，也极其不利于不动产统一登记工作的顺利开展，引发土地权属问题。

一、不动产统一登记

(一)对不动产统一登记的错误理解

对不动产统一登记的错误理解主要体现在以下几个方面。第一，混淆不动产权属于不动产单元的概念，认为不动产转移与不动产单元消失的意义相同。第二，登记不动产所有权与使用权时将其权利信息与不动产房屋落宗绘测相关联。第三，登记不动产抵押信息、异议信息与查封不动产时将其所要登记的权利信息与不动产物相关联。

(二)不动产登记的原则

不动产宗的信息表、不动产权利登记表与其他不动产事项登记表构成了不动产登记册。不动产登记信息数据库由不动产空间要素属性表、不动产权利属性表与不动产权利人基本信息表组成[1]。不动产宗的信息表只是简单描述不动产单元状态，并不深入描述不动产权属状态，宗地是否存在的问题与不动产单元状态的有效性成正比。

(三)不动产统一登记中土地权属状态

不动产统一登记人员需以不动产权利登记表为依据判断土地权属状态，根据不动产权办理进度的不同，将权属分为临时状态、现势状态、历史状态与终止状态。同时，以连续登记为原则，当某一不动产办理转移登记、变更登记、注销登记、更正登记时，此不动产所登记的上一条信息的权属状态即为历史状态。除此之外，某一不动产所对应的登记册中仅能存在一条现势数据，且土地使用权登记表中的第一条信息为土地权属。

(四)不动产统一登记的作用

第一，落实不动产统一登记工作有助于实现不动产集中管理，解决不动产登记基础复杂的问题，发挥不动产相关法律的作用，提高不动产登记工作的效率，开发不动产盲区，合理应用不动产资源。第二，国家在推广不动产统一登记的过程中不断完善不动产登记制度，建立健全不动产登记检查体系有助于保障不动产行业的正当性与合法性。

二、不动产统一登记背景下存在的土地权属问题

(一)权属信息尚未完善

权属信息是不动产统一登记工作的重要组成部分，权属信息缺乏完善性会直接影响不动产统一登记工作的顺利开展。不动产统一登记背景下存在的土地权属信息问题主要体现在以下方面：第一，当前不动产统一登记部门缺乏对土地权属问题的重视，土地权属数据资料不全，严重影响不动产管理工作。第二，农村不动产会发生变更情况，房屋登记信息无法及时更新，房产排查工作与房屋登记信息缺乏准确性。第三，不动产登记资料的存储工作存在漏洞，且未充分利用现代信息技术生成电子版登记资料，当纸质资料丢失时，无法保障土地权属排查工作的效率，对土地权属的管理工作也极其不利。

(二)法律体系尚未完善

法律制度的支持对土地属权的管理工作具有积极作用，当土地属权管理工作出现问题时会直接影响不动产统一登记制度，阻碍不动产统一登记工作的开展。缺乏法律制度的支持主要体现在以下方面：第一，错误登记问题缺乏法律制度支持，不动产统一登记人员无法准确登记并及时确认土地权属信息[2]，导致错误的信息被登记。第二，重复登记问题缺乏法律制度的支持，不动产统一登记人员无法及时整理与合并重复的登记信息，致使信息登记环节缺乏严谨性。第三，土地权属者缺乏相关权属意识经常私下交易土地，其交易过程缺乏权威性与法律效力。第四，土地权属者缺乏法律意识，无法充分利用法律制度保护自身合法权益，致使土地权属管理工作存在一定的难度。

(三)相关配套尚未完善

基于不动产统一登记的工作内容与工作流程具有复杂、系统的特点，不动产登记工作需要具有完善的配套设施，配套设施不完善的问题会严重约束不动产统一登记工作的开展，影响不动产登记工作面向大众的环节。当前不动产统一登记工作的配套设施尚未得到完善。第一，农村不动产工作的实际情况对比城市不动产工作的实际情况来说，具有配套设施落后的特点，仍需不断完善相关设施的建设[3]。第二，不动产登记人员的综合素质与职业修养略有不足。第三，地方政府部门与相关不动产部门缺乏对不动产统一登记工作配套设施的重视，无法正确认识不动产统一登记工作的作用，积极主动地参与不动产统一登记工作，协调配合有关部门，对不动产统一登记工作的有序开展极其不利。

(四)产权重叠问题

土地权属与林地权属重叠是不动产统一登记工作存在的重点问题。第一，土地权属界线与林地权属界线出现交叉重叠情况，权属企业需要重复缴费，不仅增加了相关企业的发展负担与发展压力，还极其容易引发不动产企业与政府部门的矛盾问题。第二，不动产登