房地产企业破产案件中购房人权利保护的 反思和重塑.docx

房地产企业破产案件中购房人权利保护的反思和重塑

长时间以来，房产价格不断上涨，消费性购房人往往高价购买住房，但随着国家调控政策的不断推进，房地产企业往往因为资金链断裂而引发“烂尾”。陷入困境时，破产的房地产企业越来越多。此时，购房人权益该不该特别保护？法律缺乏明确规定。购房人购买的大多是期房，需要等待相当长一段时间才能获得交付，发生破产案件时，购房人、承包方、抵押权人等诸多权利人均会提出诉求，利益纠葛错综复杂，需要一一理清。购房人是否具有优先权，其实现优先权的法律路径是什么，值得探讨。

一、购房人是否具有优先权的现实困境

（一）立法上关于购房人债权清偿顺位安排不明

购房人的优先受偿权并未规定在《企业破产法》《民法典物权编》中，而是体现在司法解释中。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条中规定消费者交付全部或者大部分购房款的，施工承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗购房人。而这“消费者”“全部或大部分款项”的进一步解释则在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中得到了解释：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

可见，并非所有的购房人均享有优先受偿权，购房人必须具备以下要素：一是购房人必须是消费者。即是为了自住的自然人，而非经营目的；[1]二是购房人名下无其他用于居住的房屋；三是购房人支付的购房款必须超过总房款的50%。

但司法解释不是立法，对行政机关执法并无拘束力，不仅影响行政机关办理相关事务，也直接影响破产办案中的与法院的联动协调。

（二）指导性判例自相矛盾

仅通过司法解释得以规定是有法律缺陷的。维稳等各种因素一直影响着适法的统一，同案不同判甚为常见。如：李宪华诉华融湘江银行股份有限公司常德分行、湖南四达建设开发有限公司等第三人撤销之诉案中，就华融湘江银行股份有限公司常德分行是否因抵押而取得对案涉房产的优先受偿权问题，湖南省高级人民法院认为公民的生存权和发展权是基本人权，是实现其他人权的基本前提，关系到社会的和谐稳定。虽然涉案房产的抵押合法有效，常德分行依法取得了涉案房产的抵押权，但这一抵押权是常德分行为通过发放贷款获取经营收益而采取的保障措施，是一种经营权利。而李宪华购买商品房系用于自住，生存权应当优于经营权受到法律保护。故房屋买受人在支付了购房款的全部或大部后，可以对抗抵押权。又如：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司、贵州睿力房地产开发有限公司金融不良债权转让合同纠纷案中，最高人民法院则认为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定建筑工程承包价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。两条文中“优于”与“不得对抗”的含义不同，不能从上述两条文推导出购房消费者权利处于“最优”地位的结论，确认华融资产公司有权就上述抵押房屋享有优先受偿权。

两则案例都是法院对购房人是否享有优先受偿权的判决，做出了截然不同的认定。对破产管理人的工作产生极大困惑：首先，破产毕竟与执行存在差异，类推适用民事诉讼执行的举措存在问题[2]。其次，破产实践中购房人优先权是否需要经过公示、债权人会议表决等破产程序问题并未明确。最后，购房人权利优先还在一定程度上挑战现有交易秩序。购房人权利优先并没有像物权一样进行了公示，这将导致银行在决定是否给房地产企业放贷时，无法进行准确的风险评估，必然影响外部债权人的可预测性和交易安全。

二、消费性购房人的优先权是公平原则的要求

确定破产债权清偿顺序的基石“应该是公平原则”[3-4]。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》赋予消费者购房人的权利优先于建设工程承包人、抵押权人的权利，突破了债权的平等性原则以及物权优先于债权原则，但具有理论上的正当性。一方面，消费购房人的物权期待权在无须公示的情况下被赋予超级优先权乃是基于生存利益至上的考虑。根据权利层次理论，在多重权利发生冲突时，当事人的居住权优先于财产权。另一方面，赋予消费购房人优先权符合合同法关于保护交易安全的立法价值，在商品房能预售的情况下，消费购房人有理由相信购买的房屋不存在权利瑕疵，有权利期待房屋的所有权。

（一）购房人与建设工程承包人权利应该平衡

根据民法典合同编的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的外，承包人可以与发包人协议将该