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研究生XXX
指导教师王幼松教授
2015年5月
某海外房地产项目开发的风险分析
目
录
1
2
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4
5
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文献回顾与综述
案例项目介绍
案例项目风险评估
案例项目风险控制分析
结论与展望
选题背景及研究方法
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6
选题背景及研究方法
文献回顾与综述
案例项目介绍
案例项目风险评估
案例项目风险控制分析
结论与展望
选题背景
1、中国经济总量及房地产行业的迅猛发展
1978~2012年，年均经济增长率高达9.8%
2012，GDP达8.2万亿USD,仅次于美国
2012，全国城镇人均住宅面积32.9m2，比1978年增长391%
01
选题背景
2、越来越多的中国富裕人群的海外投资置业需求
统计到2013年，中国移民海外人数存量已达到934.3万人
1990年的第七大移民输出国，上升为2013年的第四大移民输出国
2013，中国投资者购买美国房产220亿USD，占外国人在美购房总金额的24%
01
选题背景
3、国内严厉的房地产调控政策以及人民币持续的升值预期
4、国内对于海外房地产市场投资研究的相对缺位
01
研究方法
01
文献查询
专家调查
层次分析
敏感性分析
实证研究
实地调研
论文结构
01
1
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6
文献回顾与综述
案例项目介绍
案例项目风险评估
案例项目风险控制实证分析
结论与展望
选题背景及研究方法
文献回顾与综述
1、对外直接投资动机、类型、进入模式、运营阶段等的风险因素及控制策略理论
2、房地产投资风险及控制策略理论
02
1
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4
5
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文献回顾与综述
案例项目介绍
案例项目风险评估
案例项目风险控制实证分析
结论与展望
选题背景及研究方法
案例项目介绍
占地57英亩（345.99亩）
建筑面积约119.94万m2
总地价19.776亿RMB,楼面地价1648.77元/m2
03
规划、效果图
03
地域决策
03
进入模式
优点
缺点
独资
投资人拥有完整的自主决策权
避免了与合资者之间的摩擦及管理上的难题
母公司的经营战略可较好得到延续
企业的知识产权和商业机密有保障
经营成果及利润可独享
资源投入大，经营风险高
与东道国的社会和文化差异较难克服
陌生的法律政策环境易导致投资周期较长
经营活动可能收到东道国政策法律限制
合资
投资周期可能较短
资源投入小，经营风险低
对东道国法律政策及社会文化环境有较深认识
易克服与本土企业之间的摩擦
与合资者易现摩擦，导致管理难题
经营决策权不完全拥有以致效率低下
难以延续母公司经营战略
易致商业机密泄露
03
进入模式
综合比较独资合资优缺点，首要考虑资金的安全性，同时结合海外拓展长期战略，决定以合资方式进入马来市场，累积经验，培养人才
03
03
规划与产品设计
定位：国际度假、养老圣地，新加坡美丽后花园
产品：高层洋房73~141m2二房三房为主；公寓37~69m2一房二房为主
配套：风情商业街，人造沙滩，游艇码头，私人会所，五星级酒店
园林：依托自然资源，面临新加坡海，组团独立主题公园，无边泳池
03
开发销售计划
年限
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
合计
可售面积（m2）
229，432
232，481
229，904
46，163
/
/
737,980
销售均价（元/m2）
17，434
17，851
18，703
32，294
/
/
/
销售额（亿元）
40.0
41.5
43.0
14.91
/
/
139.4
现金收入（亿元）
4.0
20.15
38.9
37.36
25.31
13.67
139.4
备注
项目预计分6年开发，4年销售
03
经济测算
销售毛利率
33.70%
销售净利率
18.61%
销售净利润总额
25.94亿元RMB
土地成本获利倍数
1.22
开发周期
6年
预售首年资金回笼率
0.00%
内部收益率
19.00%
净现值
12.5亿元RMB
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6
文献回顾与综述
案例项目介绍
案例项目风险评估
案例项目风险控制分析
结论与展望
选题背景及研究方法
04
案例项目风险评估与实证分析
三阶段
24风险因素
04
案例项目风险评估与实证分析
层次分析模型
04
案例项目风险预测
规划决策阶段：政策变化、客户群风险、决策失误
建设阶段：政策变化、融资困难、规划与设计变动
在销售阶段：政策变化、客户群风险、决策失误
04
案例项目风险评估与实证分析
售价下跌、开发成本上升、工期延长等因素对投资收益的影响较为敏感，土地费用上升、开发面积减小的敏感性稍差
敏感性分析
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