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房地产评估方法

第一节

房地产评估概述

第一节

房地产评估概述

一、土地与土地使用权

一、土地与土地使用权

（一）土地

（一）土地

土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂

土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂

（二）土地的特征

（二）土地的特征

1．土地的自然特性：位置的固定性、质量的差异性、不可再生

1．土地的自然特性：位置的固定性、质量的差异性、不可再生

性、效用永续性

性、效用永续性

2．土地的经济特性：供给的稀缺性、可垄断性、土地利用多方

2．土地的经济特性：供给的稀缺性、可垄断性、土地利用多方

向性、效益级差性

向性、效益级差性

（三）土地使用权

（三）土地使用权

在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权

在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权

可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格

可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格

二、地租与地价理论

二、地租与地价理论

（一）地租理论

（一）地租理论

根据地租产生的原因和条件，地租可区分为级差地租

根据地租产生的原因和条件，地租可区分为级差地租

和绝对地租两种基本形式。房地产评估中的地租理论基础，

和绝对地租两种基本形式。房地产评估中的地租理论基础，

是马克思的地租理论

是马克思的地租理论

（二）地价理论

（二）地价理论

马克思指出，地价不是土地的购买价格，而是土地所

马克思指出，地价不是土地的购买价格，而是土地所

提供的地租的购买价格，因此地价是地租的资本化

提供的地租的购买价格，因此地价是地租的资本化

（三）地价的特征

（三）地价的特征

1．地价是地租的资本化2．地价是权益价格

1．地价是地租的资本化2．地价是权益价格

3．土地具有增值性4．地价与用途相关

3．土地具有增值性4．地价与用途相关

5．地价具有个别性6．地价具有可比性

5．地价具有个别性6．地价具有可比性

三、房地产及其特征

三、房地产及其特征

（一）位置固定性。

（一）位置固定性。

（二）供求区域性。

（二）供求区域性。

（三）长期使用性。

（三）长期使用性。

（四）大量投资性。

（四）大量投资性。

（五）保值与增值性。

（五）保值与增值性。

（六）投资风险性。

（六）投资风险性。

（七）难以变现性。

（七）难以变现性。

（八）政策限制性。

（八）政策限制性。

四、房地产评估的原则

四、房地产评估的原则

（一）供需原则。

（一）供需原则。

（二）替代原则。

（二）替代原则。

（三）最有效使用原则

（三）最有效使用原则

（四）贡献原则

（四）贡献原则

（五）合法原则。

（五）合法原则。

五、房地产评估程序

五、房地产评估程序

（一）明确评估基本事项：明确评估目的、了解评估对象、

（一）明确评估基本事项：明确评估目的、了解评估对象、

确定评估时点、签订评估合同。

确定评估时点、签订评估合同。

（二）制定工作计划

（二）制定工作计划

（三）实地勘察与收集资料

（三）实地勘察与收集资料

（四）测算被估房地产价格

（四）测算被估房地产价格

（五）综合分析确定评估结果

（五）综合分析确定评估结果

（六）撰写房地产评估报告

（六）撰写房地产评估报告

第二节房地产价格及其影响因素

第二节房地产价格及其影响因素

一、房地产价格的种类

一、房地产价格的种类

（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其