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少年宫物业管理物业管理承接方案

目录

TOC\h\z\u第一节前期介入的主要内容 1

一、工程技术方面 1

二、前期介入的工作重点 3

三、前期介入的工作内容 4

第二节承接查验 9

一、验收 9

二、资料档案交接 10

三、物业交接 13

第一节前期介入的主要内容

一、工程技术方面

1.设计优化

根据目前建筑设计市场的状况，特别是针对大型、专业性强的项目，开发商/设计单位需要由更加专业的顾问参与到设计过程中，协助开发商和设计单位提出问题及解决问题，使资源的利用达到最大化。

目前设计部门在设计建筑物时均是按照相应的国家规范与开发商提出的要求进行设计。但是往往与使用方的使用方式存在较大的差距。我司提供的服务不仅仅是限于纯建筑技术及相关规范方面，更加重要的是站在开发商的立场，从市场、营销以及项目最终使用者（国际用户及本地用户）等角度分析设计中可能存在的问题，通过和设计单位的配合使设计达到最优化，使开发商的回报实现最大化。

根据开发商对建筑物设计使用的理念，协助开发商对整体建筑进行设计优化，确保建筑的落成后的实际情况符合开发商理念，优化建议包括设备设施安装选型、空间使用规划计划等，还包括强弱电连接、道管设计、垃圾处理空间和建议方式等。空间上包括公共区域，如走廊，卫生间，残疾人设施，坡道等的设计优化，另外，物业公司还将在配套商业上做出预留设计。

在使用者的角度上，将根据以上理念以及对建筑项目的充分了解，提交专业分项建议，使建筑物在使用和管理方面得到充分优化，同时也将尽可能的发挥出开发商理念。

在管理者的角度上，物业公司将提交必要的设计优化或补充建议，以确保建筑物落成后的管理和使用效果。其中包括物料的选择、物业规划、各系统设备安装选型、隐蔽工程施工封闭等工作建议。

2.隐蔽工程的记录和施工工艺的建议

在项目的施工阶段，物业公司主要对施工工艺和隐蔽工程进行重点关注。隐蔽工程对日后的物业管理维修和维护有重大的影响，物业工程主管应对隐蔽工程进行验收、记录，了解隐蔽的管线位置、敷设方向，为日后的维修养护提供准确像是的信息支持。

施工工艺是房屋建设过程中的细节之一，但是小小的问题多次重复出现，必定会带来不可估计的损失。例如，卫生间、阳台地面坡度的控制，水泥混凝土标号的控制，抹灰的平整度等待。这些细小的问题可能会给日后业主的使用带来极大的不便，甚至造成无法修复。物业公司在前期介入阶段应密切关注施工工艺，做好细节关注。

3.设备选型建议

设备选型主要包括电梯、扶梯，空调的选择，选择的依据主要是节约投资，方便日后的使用、管理，节能降耗，提高建筑无的品质、档次。

4.参与设备安装调试

设备安装方面主要是电梯、锅炉、变配电设备、换热设备、道闸系统、监控系统、消防系统等等。设备安装调试阶段对日后的使用和管理有着重要的影响，在此期间物业工程主管应积极参与设备的安装调试，记录设备安装调试过程，收集相关的设备出厂文件、安装说明书、使用说明书、随机附件等。

二、前期介入的工作重点

1.物业管理的角度对项目各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议。

2.依据对楼宇机电设备等的了解，结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议。

3.从业主实用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的建议。

4.建筑外墙的选材和设计提供专业建议。

5.具体研究项目总体规划设计方案，提供秩序维护岗与安保系统监控布点的设计方案，兼顾充分监控与节约成本。

6.提供环保设施建议，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等。

7.对管理用房的大小、分配、位置等提出建议，如：物管人员宿舍出入口应尽量避免与物业出入口交叉等。

8.就发展商制定物业收费标准、入住收费明细及装修期间的收费标准等方面提供建议。

9.配合发展商楼宇销售。根据物业所在地物价部门的有关规定，并结合市场的实际情况。

三、前期介入的工作内容

（一）对物业各业态的建筑提出意见和建议

1.建筑结构及功能设计（包括但不限于：）

?（1）物业内功能整体布局；

?（2）交通道路分布；

?（3）绿化景观等。

2.停车系统及交通路线规划（包括但不限于）：

（1）人流和车流导向；

（2）停车场出入与计费管理系统；

（3）行车路线；

（4）停车标识；

（5）停车场的分配与规划等。

3.消防系统

（1）监控和消防中心

（2）消防中心位置；

（3）消防水池、水箱位置；

（4）消防通道设计；

（5）消防栓接合器位置；

（6）消防中心设备布置；

（7）消防监控点位调整与补充。

4.公共区域装饰装修

（1）土建装饰装修审图；

（2）土建装饰装修符合项目建设特点与档次；

（3）土建装饰装修便于运营后的检修保养；

（4）土建装饰装修