XXXX世联江宇南宁虎邱项目整体定位及物业发展建议191P.ppt

江宇南宁虎邱工程

整体定位及物业开展建议;总建面40万平米、容积率5、楼面地价560元/平米（按照补交地价后推算）;地块目前为正在营业的虎邱建材装饰市场，地势平坦，建筑均为临建，易拆迁，地块内无优势自然景观，地块不规整，被规划市政路分割为三块;工程仅一面临街且临街面窄，商业气氛较为浓郁，但周边嘈杂，环境恶劣，且临近铁路和加油站;三线省会城市、中心城区边缘、传统专业市场区域的高容积率中等规模房地产开发工程;工程研究的工作阶段划分;进行的研究;各物业类型定位;工程开发目标与限制性条件;客户目标解析：;限制条件分析1：启动资金非常有限——在容积率为5，且要快回现的条件下，本工程必然以住宅开发为主体来启动;限制条件分析2：

容积率——随着容积率变高，物业类型逐渐混合;限制条件分析2：容积率——3.5是能保证住宅品质，以居家住宅为主的工程容积率上限，容积率为５时必然出现大体量商业、写字楼、公寓等物业形态;限制条件分析2——R=5.0意味着什么？如何实现？;;6.5~7.5的容积率到底意味着什么呢？——典型的城市高密度城市综合体;城市综合体开展的五种模式;典型案例——深圳华润中心，总建面50万平方米的大型综合性商业设施（商业56.6％，写字楼8.4％，酒店12％，公寓＆住宅比例到达21％）;典型案例——元一时代广场，合肥第一Mall（总建筑面积16万平米，其中商业8万平米）;商业核心模式成功的关键驱动因素：;上海商城——五星级酒店（含大型剧院）带动下的城市综合体;;合肥财富广场——总建面20.5万，其中写字楼13.5万，占到66%;;星河国际——深圳中心区高密度高层住宅类物业，底层满布商业消化局部容积率;合肥金地国际——29万平米，高品质住宅、公寓树立形象，带动商业街的开展;住宅核心模式的两条开展路径：;香港太古广场——总建面约48万平米，其中写字楼占43％，酒店占29％，商业＆公寓均占14％;5均衡开展模式;均衡核心模式成功的关键驱动因素：;综合体开展的几种模式——商业、住宅是我们开展的主要开展的两个方向;综合体开展模式因素归总：城市/区位、交通、人口、各物业市场;各物业类型定位;南???的城市定位——中国大西南出海通道的枢纽城市、东盟自由贸易区的桥头堡（东盟使馆驻地）;南宁经济总量与中西部省会城市相比排在倒数第二位，人均GDP只有近2000美元，但近两年GDP总量增速非常快，平均超过20%;工业不兴旺是导致南宁落后的主要原因之一，但目前正逐步得到改善;南宁在广西各市中处于领导者地位，但中心首位度并不高，柳州和桂林对经济和人口将有一定程度的分流;南宁;中心城区快环内土地稀缺性增强，虎邱片区作为快环内唯一大规模土地开发片区，地块城市价值显现;工程位于南宁市传统专业市场区域，非城市开展方向，通达性良好;园湖路的打通将直接缩短工程与核心城区的距离，虎丘在城市格局中的地位将发生质的改变——本工程将城市中环线上的枢纽地带;南宁市区总人口254.86万，仅占总人口的37.93%，远远低于中西部其他省会城市的水平，城市化进程还有很大空间;工程处于规划中的中心片区90万规划人口的核心，尤其是出于两大组团的交汇处，区位条件优越;目前工程周边2.5公里范围内约有23万人口，未来将约有10万中高收入人群的入住（主要集中在东侧），大量的人口是工程成功的保证;人口密集，但购物类商业配套严重缺乏（主要以专业市场类商业为主体）；教育水平将得到很大程度的提高;城北商业形成了以主要干道为依托，“专业市场+街铺〞为主，集中式商业“小诸侯割据〞式的商业设施网点分布形态;工程单面紧邻城市主干道明秀东路，可进入性良好，同时公共交通兴旺，路过人流量同南城百货相当;租金随着人口密度的变化而变化，反映出城北居民就近购物现象明显，侧面说明城北尚无商业中心;从合肥大型购物中心分布点看，环线与主干道交汇处往往是区域大型商业设施的主要分布点;南宁商业市场已经开始由单一中心向多中心转移阶段，中环附近的商业价值将得到明显表达;琅东规划为CBD，是写字楼集中供给区域。其它板块商务功能以商住性质为主;南宁目前南宁商住性质的工程主要分布于凤岭、中心区及西乡塘。本区域商务气氛缺乏;工程区域内酒店市场旺盛，但档次较低，其中招待所在66%、酒店式公寓占19%;匹配度分析——以商业为驱动的城市综合体;消费潜力支撑商业规模确定的思维导图;本工程辐射人群可支撑的商业体量应控制在9.22万㎡以下;多家知名企业均对本工程地段表示认可，有较强的进驻意向;根据已有的主力商家意向，本工程能支持的体量应考虑在9.75万㎡以下;城北片区的商业以“街铺+专业市场〞为主的商业形态，集中商业呈现“小诸侯割据〞式分布状态，区域内尚无强势的商业代表;南城百货周边是目前城北居民购物的主要场所，目的性消费较为明显，周末人气极