房地产开发企业经营过程中的 纳税风险管控与税收筹划房地产税收筹划专题讲.pptVIP

筹划魔方：在变化中寻找筹划空间

——房地产开发企业经营过程中的

纳税风险管控与税收筹划

;第一局部控制纳税风险是房地产开发企业管理税收的第一目标;二、房地产开发企业纳税风险成因

1、税收政策变动与税收稽查专业化是引发纳税风险外在因素

2、企业缺乏内控流程是引发涉税风险的内在因素

三、寻求专业机构合作，聘请税务参谋是降低涉税风险有效途径;一、税收筹划的两大前提

〔一〕企业适用税收政策的多样性是税收筹划第一个前提

〔二〕企业业务性质不同，所适应的税收政策不同，是企业进行税收筹划第二个前提;二、税收筹划“两大学说〞;〔一〕税收筹划的“变量引进学说〞

所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的要素。变量引进，就是纳税人采取合法的相应措施或方法，引进局部原来没有或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异化选择、引起税额变化，到达最终引起税额向有利于纳税人方向转化。;税收筹划的变量大体可以分为五类

1、纳税人的注册地点

2、纳税人的性质或组织形式

3、纳税人选择的行业

4、企业资产、设备是否是国产产品

5、企业选用什么样的从业人员

;〔二〕税收筹划的“因素分析学说〞

因素，就是构成事物本质的成分，或者说是决定事物开展的原因或条件。因素分析，就是对那些影响税额的条件〔因素〕进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而到达节税的目的。;影响税收筹划的“五大因素〞

特定税收政策因素

税收优惠政策因素

税制要素

计算公式中的内嵌因素

组织形式因素

;〔三〕税收筹划“两大学说〞的互相转换

变量引进法和因素分析法“两大学说〞之间是相通的，变量引进中的变量也属于因素分析中的因素，特别是在实际的操作中，两者是密切联系的。纳税人在运用这两种理论模型时，要表达出灵活性。一方面从逻辑分析入手，从因素分析的角度找到税收筹划的空间，另一方面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从变量引进的角度，找到税收筹划的空间。;三、企业进行税收??划的现状

〔一〕把偷税误认为是税收筹划

〔二〕简单对号入座式运用税收优惠政策是税收筹划的主要方式

〔三〕企业在税收的盲区是当前税收筹划主要障碍;第三局部：房地产开发企业纳税风险全程控制解码图与纳税风险管控

;二十大节点的纳税风险管控

;〔二〕土地取得阶段纳税风险管控

案例一

案例二

案例三;〔三〕规划立项阶段纳税风险管控

案例一

案例二

案例三

;〔四〕开发建设阶段纳税风险管控

案例一

案例二

案例三;〔五〕工程销售阶段纳税风险管控

案例一

案例二

案例三;〔六〕工程清算阶段纳税风险管控

案例一

案例二

案例三;〔七〕工程清算阶段纳税风险管控

案例一

案例二

案例三;〔八〕企业退出阶段纳税风险管控

案例一

案例二

案例三

;〔九〕企业融资阶段纳税风险管控

案例一

案例二

案例三

;〔十〕日常费用支出阶段纳税风险管控

案例一

案例二

案例三

;第四局部房地产开发企业核心税种的税收政策分析与筹划;营业税;二、营业税暂行条例及实施细那么修订后的主要变化

1、对境内应税劳务进行重新界定；

2、混合销售的重新界定；

3、增加了计税价格明显偏低问题的处理规定；

4、调整耐水地点的表述方式；

5、扩大视同营业税应税行为人范围；

6、明确了采取预收款方式建筑业和租赁业的纳税人发生时间

7、补充了价外费用包含的工程；

8、增加了营业额有关扣除工程所需凭证的规定;三、房地产企业营业税的主要问题及筹划思路

1、有关预收〔包括定金、订金、意向金、合同保证金〕等相关收入征税问题

2、有关代收款的征税问题

3、垫资从事土地一级开发的税收问题

4、有关合作建房中心税收问题

5、有关“甲供材〞中税收运用问题

6、有自建行为的税收问题

7、有关股权转让的运用税收问题;土地增值税;1月17日晚，万科等多家房企连夜对事件影响做出评估，并于次日发布“澄清〞公告。万科在公告中称，由于已对土地增值税预留了高达3亿元的准备金，未来盈利预期不受影响。

类似表态性公告还包括了招商地产、金融街、阳光股份、深长城、泛海建设等上市公司。

亚泰集团的公告

18日，面对清算征收土地增值税的巨大影响，国税总局在官方网站发布名为?土地增值税并非新税种?的主题文章，强调：征税方法在各地早已执行，且按照相关条例，土地增值税并非对所有转让工程征收而且有相应的免征和减征条款。同时也不会加重购房者的经济负担。

187号文中引起各房地产公司过度反映的清算条件及时间要求;各大媒体

报纸

[1]陈那么明〔上海社科学院房地产业研究中心学术部主任博士〕.理性看待土地增值税[N].新京报,20