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东部软件园提升改造项目可行性研究报告

1、项目背景与意义

杭州东部软件园园区成立至今已有23年，园区物业存在硬件设施落后、外立面陈旧不符合节能环保要求，园区内部道路破损、机动车停车位严重不足、园区绿化环境缺乏统一规划等一系列长期存在问题，已无法满足入驻高科技企业对高品质写字楼物业的需求和舒适生态环境的体验，亟需通过园区整体环境的提升改造，满足高科技企业对现代化办公环境的需求，留住和吸引更多的优质客户，提高公司品牌

形象，夯实公司主营业务，做大做强科技园区。

1.1园区现状分析

1.1.1园区停车现状

目前园区现有停车位共约700余个（含非划线区域），其中创新负一层65个，负二层123个，科大负二层67个，科广负一层136个（其中：地面70个，立体机械66个），地上车位约309个。2023年园区南面立体车库拆除，导致减少146个立体车位，因园区停车需求数量未减少，园区经常出现停车难的问题。虽然在园区增加了数码大道两侧以及开放部分地下车位，但高峰期数量还是不够，导致2023年下半年出现多起客户因没有停车位引发的投诉。为了更好地服务园区企业，提升企业效益，建设园区地下立体车库也将成为园区下一步

提升发展的重要手段。

1.1.2园区设备设施的现状

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楼宇配套机房老旧，设备运行环境恶劣，从而将会导致设备安全运行的不确定情况；创新大厦VRV多联空调、1号楼2-5层、2号楼1-5层分体空调安装运行至今已经运行多年，现设备进入老化阶段，客户使用体验感差；园区高配设备从开园运行至今未进行过设备形式

试验，存在安全运行的不确定性。

1.1.3园区整体环境现状：绿化、外立面、市政管网

综合楼改造项目即将完成，区域内外围路灯照明没有，需要建设更新；园区数码大道雨污水管因年久失修，管线之间已经脱节开裂，从而造成排污不畅而臭气满扬；五号楼因改造取消了卫生间，东北辅助楼本身没卫生间，为此这几个区域如厕都在三号楼，而三号楼本身卫生间没化粪池所以导致经常性满溢。1号楼屋顶、外立面，2号楼外立面已经多年未修，墙体开裂，部分磁砖脱落需要修复；创新、科大、科广部门金属漆外立面脱落、开裂，部分窗户渗漏需要进行修复。园区绿化虽然大部分区域正常，但还有一些需求重新整改，进一步提

升园区整体环境。

1.1.4存量物业管理现状

园区1号楼、2号楼内部结构老化，特别是设备、电路等，需要

重新改造，进一步提升存量物业价值和整体环境。

1.1.5园区展示厅现状

园区智慧展示厅是园区信息化展示体验中心，通过声光电多媒体展示手段，让参观者直观感受园区信息化建设成果。展厅作为产业园

区的“会客厅”，可以提升产业园区的品牌形象，提供与投资者、合

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作伙伴等交流和合作的机会，为招商引资提供有效平台。目前园区尚未建设与自身地位相匹配的展示空间，科技大厦一楼现状为会议室和

党建展示区域，规划建设智慧园区展示厅。

1.2项目建设可行性分析

原募投项目“东部软件园园区提升改造工程和‘智云社’众创空间项目改造工程”（以下简称“原募投项目”）主要包含VRV空调改造、南大门/一号楼门厅及道路绿化景观提升改造、外立面整治改造、智慧园区建设、存量物业改造、空调改造、立体车库改建、数码大道商业内街改造提升、地下管网改造、智云社众创空间改建提升、电梯更新改造11个子项目，截至目前8个子项目已使用募集资金开展建设，3个子项目尚未开展建设，如继续按原募投项目计划进行建设已

不能符合东部软件园园区目前的实际需求。

为了进一步增强企业的核心竞争力，提高募集资金使用效率，实现股东利益最大化，并结合园区发展的实际需求，经过认真研究，公

司拟将原募投项目变更为“东部软件园提升改造项目”。

通过此次园区提升改造工程，有利于改善园区环境，优化客户结构，提高经营企业收益。此次改造项目位于杭州市文三路90号，地属市中心核心繁华区块，交通便捷通达，科研院校所齐聚，高科技企业聚集，项目已建设发展成为浙江省杭州市首屈一指的高科技园区。本项目的投资改造，将有利于提高园区品质、优化客户结构、提高经

营收入，增加公司收益。

2、项目概要

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2.1项目名称

东部软件园提升改造项目

2.2项目建设单位

杭州东部软件园股份有限公司（以下简称“东软股份”）

2.3项目建设地点

本次提升改造项目地点主要在文三路90号东部软件园内，涉及

园区总建筑面积约为12万平方米。

2.4项目建设内容及投资概算

东部软件园提升改造项目包含原募投项目已建成部分和后续需建设项