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买卖业务风险控制

买卖业务风险控制

内部资料仅供学习严禁外传违者严惩

正确认识交易履行方案的个性化

•基于民事法律关系的特性，即法无明文禁止即可

为，同一宗房产交易可以衍化出不同的履行方案，

存在无限种可能。

•只要交易行为不违反法律规定，买卖双方即可按

照个人意愿选择履行方案。

•适当的履行方案可以最大限度的缩短办理周期、

减少交易双方的本钱支出，起到事半功倍的效果。

•只要我们用心去为交易双方着想，一定能够找到

更好的解决方案。

•以时间换空间

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提

•根据业务进程进行风险分类

•根据风险的成因确定防范措施

•流程控制风险

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1、根据业务进程进行风险分类

•合同订立风险：

•1、法律关系

•2、签约本卷须知

•合同履行风险：

•1、权属风险

•2、交易资金风险

•合同后风险：担保责任的承担

•

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1.1合同订立风险：签约本卷须知

•相关法律根底知识

•签约时要注意的几个要素〔

冯总单独讲授〕

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1.1.1相关法律根底知识

•法律关系

•民事权利能力、民事行为能力

•〔婚姻与继承、未成年人〕

•委托代理、授权、公证

•居间和担保

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1.1.1.1法律关系：权利义务

•民事法律关系：法无明文禁止即可为

•刑事法律关系：法无明文规定不为罪

•行政法律关系：法无授权即为禁止

•行业管理规定：特殊要

•合同：以书面形式确定双方权利义务

•合同的要素：当事人、标的

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1.1.1.2.1民事权利能力：谁有资

做这件事

•拟出售房产的产权人

•获得产权人有效授权的委托代理

人

•未成年人的法定代理人

•限制民事行为能力、无民事行为

能力人的合法监护人

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1.1.1.2.2民事行为能力：什么条件

下可以做这件事

•完全民事行为能力，即18周岁以上及16周岁

以上不满18周岁，以自己的劳动收入为主要生

活来源的(视同)

•限制民事行为能力，即10周岁以上未成年人及

不能完全识别自己行为的精神病人

•救济途径：法定代理人代理或征得法定代理

人同意

•无民事行为能力，即不满10周岁的未成年人及

不能识别自己行为的精神病人

•救济途径：法定代理人代理

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1.1.1.2.3婚姻与继承

•婚姻关系存续期间房产的出售—

—配偶同意出售证明

•离婚后房产的出售——根据离婚

协议/裁决进行析产，析产后产