房地产行业数据及政策点评：销售和投资承压，政策发力去库存.docx

量去化和优化新增供给两方面展开。

供应端看，未来将根据库存水平控制住宅用地供应量，预计2024年新增土地供应将继续缩量。需求端看，逐步解除限购政策，降低首付比例并取消房贷利率下限。此外，政府将参与收储存量商品房，加快存量库存去化。我们认为，由于政府可根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素自主决定是否参与收购，而且对于收购标的户型和面积有严格限制，同时考虑到收购的资金成本、收购价格、运营成本等因素，因此政策最终效果仍待观察。当前更重要的是政府直接参与“去库存”的信号意义，对市场信心有积极影响。

投资建议

短期来看，430政治局会议定调去库存开启了新一轮房地产政策宽松周期，近期供需两端的配套政策加快落地，带动板块估值修复。中长期来看，政策向基本面的传导仍需时间，行情的持续性也取决于基本面修复情况。当前阶段建议关注拿地能力强、土储布局优异的头部优质房企，维持行业“增持”评级。

风险提示

供需两端支持政策执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。

行情：地产政策密集出台，推动板块估值修复

地产板块经历了三年调整，股价已经充分反映了较为悲观的预期，而当前市场博弈的关键仍然是政策的力度。4月下旬以来，核心二线城市取消限购、一线城市优化限购措施，再到4月30日召开的中央政治局会议重新为房地产政策定调，5月17日下调首付比例并取消房贷利率下限，行业迎来新一轮政策宽松周期，推动板块估值修复。

4月30日至今（截至5月17日），申万房地产指数上涨15.3%，涨幅位

居31个申万一级行业首位，并且跑赢沪深300指数14pct。从个股来看，近两周A股重点房企股价涨幅高于行业平均，不过大部分房企的PB仍低于2020年初水平，未来在政策推动及基本面改善下仍有修复空间。

图1A股重点房企4月30日至今累计涨幅（%，截至5月17日）

50

45

40

35

30

25

20

15

10

5

0

资料来源：、

图2A股重点房企PB（MRQ）

保利发展招商蛇口万科A金地集团滨江集团华发股份建发股份

3.0

2.5

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

20-0120-0420-0720-1021-0121-0421-0721-1022-0122-0422-0722-1023-0123-0423-0723-1024-0124-04

资料来源：、

基本面：4月销售和投资继续承压

4月单月销售面积同比降幅继续扩大。从销售面积看，2024年1-4月商品房销售面积为2.92亿平方米（同比-20.2%），降幅较上月扩大0.8pct；住宅销售面2.45亿平方米（同比-23.8%），降幅较上月扩大0.4pct。从销售金额看，1-4月商品房销售额同比-28.3%，降幅较上月扩大0.7pct；住宅销售额同比-31.1%，降幅较上月扩大0.4pct。4月单月，商品房销售面积仅有6584万平米（同比-22.8%），降幅较上月扩大4.6pct，绝对值处于2013年以来同期最低水平。商品房销售额4月同比为-30.4%，降幅较上月扩大4.6pct。

分区域看，1-4月东部、中部、西部和东北地区商品房销售面积同比分别为-18.2%（前值-17.1%）、-24.2%（前值-23.9%）、-20.3%（前值-19.4%）

和-14.2%（前值-14.3%）；商品房销售额同比分别为-29.4%（前值-28.8%）、

-29.3%（前值-28.9%）、-24.5%（前值-23.1%）和-21.3%（前值-19.3%）。

新房供应减少叠加购房需求偏弱是销售疲软的主要原因。根据克而瑞数据，1-4月30个重点城市累计供应同比下降37%，4月新增供应环比下降20%、同比下降43%，处于2019年以来同期最低水平。我们认为，供应下行一方面是房企推盘意愿较低，同时房企拿地开工仍然较弱。此外，由于二手房价格调整幅度比新房更大，分流了部分刚需或首改客群，成交复苏也更具韧性。克而瑞统计的重点城市1-4月二手房成交面积同比下降18%，明显好与新房；

4月单月环比增长12%、同比下跌9%，跌幅有所收窄。

4月新房和二手房价格同环比降幅均扩大。从新房价格看，70个大中城市4月新房价格指数同比下跌3.5%（扩大0.8pct）、环比下跌0.6%（扩大0.3pct），同环比均创下本轮下行周期以来的单月最大跌幅，同比和环比下跌持续时间分别达25个月和11个月。分城市看，一线、二线和三线城市4