房地产行业动态点评：吹响去库存号角.docx

5月17日国新办举行国务院政策例行吹风会，会上住建部和自然资源部、央行、国家金融监督管理总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况并答记者问。本次会议推出了自2009年以来最高力度的地产放松组合拳。围绕保交房和去库存两大主题，四部委协同出台多项举措，其中最具突破性的是保障性住房再贷款、贷款利率市场化以及购房杠杆再突破。

保障性住房再贷款可实现多大程度的去库存？

保障性住房再贷款：新型低息货币政策工具，撬动五千亿规模资金定向去化现房库存

央行表示将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

本次出台的新型结构性货币政策工具有如下几个特点：

支持规模：总量约5000亿，包括央行再贷款3000亿，以及由此撬动政策性银行以及

商业银行的2000亿。去年设立的1000亿租赁贷款支持计划被纳入央行再贷款规模。

与其他大部分结构性货币政策工具类似，央行再贷款具有低息属性，利率为1.75%，期限方面，加上展期总贷款年限为5年。考虑到央行再贷款占本金总额的60%，资金总量的整体利率会略高于1.75%。

收购对象：房企的未售现房。同时强调对开发商一视同仁，即以项目安全性为主要考量，而非开发商所有制；

收购主体：地方政府指定的地方国企，并强调不得是融资平台，收购后须迅速转入保障房市场；

自愿原则：地方政府主导决策。各地保障性住房再贷款的规模，由当地政府根据保障性住房需求以及库存水平决定。

图表1：保障性住房再贷款发放规模与条件

资料来源：中国政府网，

图表2：保障性住房再贷款资金循环流程

资料来源：中国政府网，

去库存测算：可去化全国商品住宅现房库存12.7%~18.2%

首先我们量化保障性住房再贷款的总资金规模，根据央行披露，截至2024年3月末，租赁

贷款支持计划余额约20亿，即中央再贷款规模还有2980亿增量空间。在不考虑项目资本金的情况下，以中央再贷款60%的资金占比，总资金增量为4967亿元。

全国现房去库存规模测算：根据统计局数据，截至4月末，全国商品房待售面积7.46亿平，

其中商品住宅待售面积3.91亿平。1-4月商品房销售均价9595元/平，其中商品住宅销售

均价9978元/平。据此估算，全国商品房待售货值7.15万亿元，商品住宅待售货值3.90

万亿元。

在收购折价率在0-30%的假设下，我们预计保障性住房再贷款可去化商品住宅现房库存的12.7%~18.2%。

图表3：保障性住房再贷款去库存比例测算

折价率

0%

10%

20%

30%

全国现房库存 商品房

6.9%

7.7%

8.7%

9.9%

商品住宅

12.7%

14.1%

15.9%

18.2%

资料来源：克而瑞，华泰研究

除现房外，本次还提及了哪些去库存的收购对象？

本次会中，自然资源部提出准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施。支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。同时，促进土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展。主要是两条线：一条线是严格依法处置闲置土地，另一条线是加大对存量土地盘活利用的支持力度。

该政策意味着，政府主导的去库存收购对象还包括房企的闲置土地，针对闲置土地的回收全部由地方政府主导。这一举措为企业退地提供便利，有助于房企盘活存量。

图表4：处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施

政策亮点 具体举措

支持企业优化开发消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求

促进市场流通转让土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发

支持地方以合理价支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方采取“收回—供

格收回土地 应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务

资料来源：中国网，

为什么房贷利率市场化更值得关注？

根据会上内容，本次一大突破性政策，是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，尤其是首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化。此外，全国公积金贷款利率下调0.25pct，其中5年以上首套房公积金贷款利率进入2.0区间，下调为2.85%。

房贷利率市场化是一次重大改革。回顾房地产2008年来的几轮宽松周期，央行数次对房贷

利率下限做出调整，如2008年，将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85

倍扩大为贷款基准利率的0.7倍，2012年，将首套房贷利率下限从9折降