房地产行业存量与增量系列研究(一)：住房“以旧换新”影响范围渐扩，“旧房收购”规模影响有待提升.docx

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目 录

1、住房“以旧换新”政策跟踪与模式分析 3

24年4月以来，住房“以旧换新”影响范围渐扩 3

“旧房收购”效果或更佳，当前规模较小影响有限 3

旧房收购模式：商业模式可闭环，试点规模待提升 3

中介优先售房：换房人与参与房企各有诉求，成交速度较慢 6

购房补贴：直接降低居民购房成本，提升居民换房热情 7

2、投资建议 8

3、风险分析 8

1、住房“以旧换新”政策跟踪与模式分析

24年4月以来，住房“以旧换新”影响范围渐扩

2023年以来，我国部分三四线城市率先出现多种形式的商品房“以旧换新”活动或政策（下文统称“住房‘以旧换新’”），随着宣传推广与试行经验积累，一二线城市也开始支持住房“以旧换新”，据21世纪经济报道，截至2024年5

月14日，全国已有60余个城市或地区支持住房“以旧换新”。

目前各地住房“以旧换新”主要有三种模式：一是“旧房收购”模式，由当地房企收购换购人的存量商品房，换购人的售房款用来置换房企指定楼盘的新房，目前各地收购存量商品房的主体以地方国企居多；二是“中介优先售房”模式，由房企、中介机构和购房者三方联动，购房者提前锁定新房房源，中介优先帮卖旧房；三是“购房补贴”模式，政府对当地在一定期限内售房后又购买新房的居民提供财税补贴。

2024年4月份以来，各地住房“以旧换新”政策支持数量明显增多，据不完全统计，新增郑州、南京、无锡梁城区等地出台旧房收购模式的以旧换新政策；同时上海、深圳、郑州、南昌等城市出台中介优先售房模式的以旧换新政策；支持住宅“以旧换新”的城市范围逐步扩大到较高能级的一二线城市，影响范围逐步扩大。

图1：2023年7月份以来部分城市住房“以旧换新”政策出台数量统计

资料来源：21世纪经济报道、金融界等媒体，各地方住建局官网及地方国企官微等，；注：数据统计截至2024年5月17日。

“旧房收购”效果或更佳，当前规模较小影响有限

三种住房“以旧换新”模式各有运营优势与现实问题，具体来看：

旧房收购模式：商业模式可闭环，试点规模待提升

该模式目前常见的情况为地方国企下场收购旧房，主要操作流程一般可分为五大步骤——“购房人登记房源信息→房企核验交易资格→旧房价格评估与洽谈→签订商品房买卖合同→房屋过户”，过程优势在于收购资金有保障、国企主导、旧房销售与新房认购衔接办理，成交速度较快，成交完成后地方国企可将旧房用于保障房、安置房、工抵房或二次销售等用途，既实现新房库存去化，也完成部分保障房筹集任务和二手房挂牌量疏通；过程中，地方国企或使用财政拨款或金融

贷款作为收购资金来源，交易完成后新房销售回款再次流入国企预售监管账户，收购的旧房后期通过出租经营等方式逐步回收资金，商业模式可完成闭环。

图2：郑州地方国企收购二手住房“卖旧买新、以旧换新”操作流程

资料来源：郑州住建局官网，

据不完全统计，截至23年5月16日，至少有16个城市出台了“旧房收购”模

式的住宅“以旧换新”政策，从出台频次上看，这一模式政策在24年4月份出现频次有明显提升，从政策规模上看，目前收购目标规模较大的城市有郑州（24年预计5000套）、南京（24年预计2000套）、漳州（24年预计1000套），其余城市整体属于百套级别的试点，且旧房收购主体基本为地方国企。

序号省份

序号

省份

城市/地区

时间

政策内容

执行限额/计

划（套）

1

浙江省

海宁

2023/10/14

鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企给予企业总购房款2%的财政补贴。

/

2

江苏省

太仓

2023/9/28、

2023/11/7

将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给太仓市指定的国资公司，并购买国资公

司指定的新建商品住房，存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的80%。

1000

3

江苏省

苏州相城

区

2023/12/11

由相城城投买入换购人的存量房（144平米以下），换购人买入一套相城城投集团推出的新建商品

房，业主出让旧房源的总价不高于购新房源的总价。

500

4

广东省

珠海

2024/1/17

珠海本土国企珠海华发推出的“以旧换新”活动，客户出售存量住房给珠海华发，并意向认购珠海华发全资开发的新房项目，仅需完成客户报名、选购新房、旧房评估、收购认购、手续办结五大步骤；如客户希望市场化出售二手房，可选择中介优先卖，如若成功，业主按照合同购买新房

华发将补贴代理费佣金；如若失败，协约解除，华发退回认购新房诚意金。

/

5

江苏省

扬州

2024/2/20

明确推广“三方联动”式“以旧换新”做法，支持开发企业开展‘直接收购’式‘以旧换新’