土地法与房地产法.pptVIP

第六章土地法和房地产法

;第一节土地法

第二节房地产管理法

第三节房地产权属登记制度

;第一节土地法

一、土地所有权

1、国家土地所有权

（1）都市市区的土地；

（2）农村和都市郊区被国家依法没收、征收、征购的土地；

（3）国家依法征用的集体所有的土地；

（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

（5）农村集体经济组织组员转为城镇居民的，原属于其组员集体所有的土地；

（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移后，不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。;2、农民集体土地所有权

（1）农村、都市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；

（2）宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。;“农民集体”概念;;;集体土地所有权行使受如下限制：

（1）不能直接用于房地产开发；

（2）不得出让、转让、出租于非农业建设；

（3）不得私自变化土地用途，向他人提供土地使用权，须经人民政府同意；

（4）对集体土地的重大处分，应当依法经农村集体经济组织组员表决同意。;二、土地使用权

1、国有土地使用权

国有土地使用权的获得方式分为：

出让；

划拨。;出让：

土地使用者向国有土地所有者代表支付出让金，而获得有期限限制的国有土地使用权。

出让主体：

境内外法人、非法人组织和公民个人可依法获得出让土地使用权。

不过，外商投资开发经营成片土地，应依法设置中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业，享有该项权利。;;;划拨：

土地使用者经县级以上人民政府同意，在交纳赔偿、安顿等费用后所获得或者赔偿获得的没有有效期限限制的国有土地使用权。

合用的范围包括：

（1）国家机关用地和军事用地；

（2）都市基础设施用地和公益事业用地；

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（4）法律法规规定的其他用地。;有下列情形之一的，有关人民政府土地管理部门可以收回国有土地使用权：

（1）为公共利益需要使用土地的，收回时应对土地使用权人予以合适赔偿；

（2）为实行都市规??进行旧城区改建，需要调整使用土地的，收回时应对土地使用权人予以合适赔偿；

（3）土地出让等有偿使用协议约定的有效期限届满，土地使用者未申请续期或者申请而未获同意的；

（4）因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的；

（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。;2、集体土地使用权

（1）农用地使用权

（2）宅基地使用权

（3）非农经营用地使用权

（4）非农公益用地使用权

特点：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，不过符合土地运用总体规划并依法获得建设用地的企业，因破产、吞并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。;;（1）农用地使用权——土地承包经营权

土地承包经营权是农村集体经济组织组员或者其他单位、个人依法以家庭承包或者其他方式承包获得的，用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。

耕地的承包期限为30年，草地的承包期限为30—50年，林地的承包期限为30—70年。;;（2）宅基地使用权：

农村集体经济组织内部组员符合建房申请宅基地条件的，依法享有宅基地使用权。

宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的原则。

;;（3）非农经营用地使用权：

该使用权的主体是农村集体经济组织设置的企业和以土地使用权作价出资或以联营的方式与其他单位、个人、企业进行经营，依法可获得非农经营用地使用权。

非上述农村集体组织投资设置的企业，不得申请获得或者继受获得非农经营用地使用权。;（4）非农公益用地使用权：

依法经审批由农村集体经济组织或其依法设置的公益性组织对用于集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体土地使用权，包括其内部公益性活动和依法设置学校等公益组织。

非农公益用地使用权人不得私自变化土地用途，不得私自将土地用于经营活动，或将土地使用权转让、出租或抵押。;三、建设用地管理

1、国家建设用地

国家建设用地来源于三：（1）征用农民集体所有的土地；（2）使用国有荒山荒地；（3）收回他人土地使用权的国有土地。

国家建设用地的审批权限由国务院或省、自治区、直辖市人民政府行使。

征用农民集体土地有下列情形之一的，由国务院同意（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（3）其他土地超过70公顷的。;国家建设用地征地程序;征地赔偿安顿原则;;2、乡（镇）、村建设用地