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“天泰公寓”策划报告

序 论

历经多年，几经周折，天泰公寓项目即将启动兴建。在定位上，已经确定了本项目的高层定位，项目的规划设计，施工方案也已经基本完成。项目的营销准备工作即将开展。在后阶段，清楚的认识市场的特点，项目的优缺点，充分了解项目的目标顾客群体特征，依据此，而在产品、价格、形象推广上作出高瞻远瞩，战略上的规划，制定行之有效的策略方案，成功的把项目推向市场，成为后续工作的重点。

一、项目概况

1、项目名称：天泰公寓（暂命名，宜重新命名）

2、项目位置：项目位于龙柏路，临近二环线

3、土地性质综述：本项目的用地位于居民区，一块由交通道路围和的，约12000㎡的地块

内，此块地的性质：市邮政局的宿舍（约4000㎡）；正在兴建的四方公司两栋多层的安置房

（约3400㎡）；一个占地面积383㎡的幼儿园。再者，本项目的用地。本项目的经济技术指标：

规划面积：2753.83㎡用地面积：630.07㎡

总建筑面积：11779.23㎡

其中：地上建筑面积：10162.08㎡地下部分建筑面积：1617.15㎡

建筑密度：22.83%容积率： 4.91停车数量：33辆

其中：地下停车数量22辆

二、项目分析

（一）

1、自然景观

项目环境分析

本项目可说是位于一个成熟的居民区里，周围密布着大量的高度相差不多的多层住宅建筑。该居住区地势平坦，没有较大的地势起伏，周边无山景、无水景。且居民区内规划的绿化景观不多。少量的花、草绿景，还因为没有得到一定的维护、保养，显得脏、乱。天泰公寓规划楼层17层，因此该项目8层以下的自然景观环境毫无特色，说不上有自然景观，但在8层以上，因其高度，可基本上俯瞰到该层居民区的全景，视线没有过多的阻挡，视野变得相当的开阔，三湘南湖市场等都可尽收眼底。

2、环境卫生、社会治安情况：

该地段形成了一个比较大的居民区，但其性质较为复杂，没有统一、集中的管理，因此在环境卫生方面，并不是十分理想，不如整体开发居住小区，各种小摊小贩、饭店、小店铺、菜市场的存在，给该地区的卫生造成了一定的影响。在社会治安方面，没有一种有效的监管，存在着安全隐患。

3、交通条件：

该项目邻近二环线，靠近三湘大市场，马王堆市场，在交通方面相当优越，出行方便快捷，无交通之苦。公交线路有139、142、环城巴士等。亚交通情况也十分良好。

4、配套设施：

本项目所处地段是居住人口较集中的区域，各种配套设施十分完善，衣食住行等都可以满足居民的需要。大型娱乐休闲有：新族凤凰城，学校有火星小学、田家炳中学等。

（二）、项目SWOT分析

对于一个项目策划，首要的是清楚项目优缺点，只有这样，才能在宏观上整体把握，克服弱项，化弱为强，制定有效的营销策略。

1、优势分析

◎配套优势：本项目的配套十分完善，休闲娱乐、生活购物、读书上学等十分方便，交通也十分方便。相对于附近居住小区（如梦泽园、王府花园、雍景园），这无疑是一个较大的优势。

◎定位优势：该项目定位于高层住宅，这在该地段是唯一一幢高层住宅。很明显的区别于其

他多层住宅，有利于营造成高档楼盘的形象。再者，高楼层的房子，在景观、通风、采光等方面有着明显的优势。

◎品牌优势：天泰房地产开发公司在该区域成功地开发了天泰花园的一期二期，销售率几乎达到100%，一期全部卖完，二期仅剩一套。在物管、公司信誉方面，在各老客户心中形成了良好的形象，该公司在本区域有着一定的影响力。

2、劣势分析

◎项目用地规模劣势：项目用地面积只有2753.83㎡，因此无法形成一种较为独立的环境，也无法设置与生活相关的配套设施，作为单体高层，在安全问题方面，也很难与居住小区相比，特别是该项目的一层还规划为商铺，来往的人多、杂，更加给住宅增加了安全隐患。

◎户型方面：

A、该项目为“板”式结构，进深超过16米。对这样一种结构，进深过长，可以肯定，有部分空间的通风、采光就会受到影响，导致通风、采光不畅。而对于本项目，且由于该区域较大的建筑密度，对于低楼层（8层以下）房屋的通风采光来说，影响会较为明显。

B、三室两厅132.09㎡、131.31㎡两种户型的厨房过长过窄，不便使用。通向下卫生间的过道太长，房间的使用率不高，容易给购房者造成使用面积浪费的感觉。

3、项目机会

◎本项目周边住宅均是多层建筑，本项目作为高层住宅推出，相信能够吸引大部分人的眼球。

◎ 本项目的总户数只有64户，规模小，并且，项目附近除天域新都外，现在无其他项目，紧邻三湘、南湖大市场，市场并非饱和，在销售方面，存在着一定的机会。

4、项目威胁

◎本项目的威胁主要是来自“天域新都”，“宏华花苑”“宏业雅苑”的威胁

◎另一个是四方公司在建项目的