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第六章物业管理的前期介入;第一节物业管理前期介入概述;一、物业管理前期介入的认识(开发-经营-管理);;前期介入的主要目的;二、物业管理前期介入的必要性-意义;三、物业管理前期介入的内容;(五)参与施工与设计
1、?从用户角度审查建筑物的设计图样
2、?从管理角度分析物业建造的选料及安装方法等
3、?在施工现场做好记录
4、?提供改良意见
5、?检查施工进度
6、?参与工程验收
(六)设计管理模式、草拟及制定管理制度
1、?筹建业主管委会
2、?草拟规章制度
3、?设置物业辖区的组织机构
4、?培训上岗
;;四、物业管理企业在规划、设计、施工阶段的参与;;五、?物业管理前期介入中遇到的几个实际问题;也有认为,前期介入的方式为:
早期介入:是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入。
中期介入:是指物业管理企业方案设计阶段的介入。
晚期介入:是指物业管理企业在项目施工阶段的介入。;(二)前期介入费用由谁承担?
根据费用产生的原因及用途,管理公司在入伙前介入所产生费用应由开发商承担,原因:
1、?前期介入的主要目的是协助开发商工作
(1)?前期介入为验收接管打下基础,使房屋质量得到保证,提升了物业档次。
(2)?使已购房业主对物业质量及日后管理放心,帮助发展商销售。
2、?管理费用尚无收费来源,此期间公司的实际服务对象是发展商,谁受益,谁付费。
3、?政府规定:目前国家尚无统一立法,但各地政府明文规定。
;(三)设计单位不接受、采纳意见不接受怎么办?
不采纳理由:
(1)不符合设计规范
(2)增加设计难度
(3)自认为设计符合规范、无须更改
管理公司做法与态度:
(1)?对确实不符合设计规范的意见,公司应放弃,应尊重科学,尊重设计。
(2)?说服发展商,多为以后着想。
(3)?一些设计虽符合规范要求,但偏于保守,落后于现实发展需要,则应努力用事实依据来改变设计单位的看法。
;与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议;第二节物业管理的招标与投标;一、物业管理招???的必要性;二、招标的类型、原则、程序;(二)招标的原则——公平、公正、
公开、合理;(三)物业管理的招标程序;;(四)物业管理招标的特点;三、物业管理招标文件的内容;③要有“不选择最低标价”的申明。在绝大部分投标文件中,按照国际惯例,均有一条“业主不约束自己接受最低标价”的规定。因为有些管理费用标价很低甚至低于成本价,这势必会造成日后管理不到位,或者赔本破产无法继续履行合同的局面;
④递送投标书的程序。投标人须知中应对投标书的递送程序加以说明。其主要内容有:投标书所用的语言、份数、地址、截止日期、传送方法和必要的证明文件;
⑤开标与评定投标的时间与标准。招标文件的投标人须知中应说明开标时间和定标时间及评定标准。评定投标的标准应尽可能量化,使每一个投标的物业管理企业能明白将采用何种方法量化。
;(2)关于投标的主要要求
①出具履约保证书。投标的物业管理企业中标以后签订合同以前,必须先要签署履约保证书,缴纳履约保证金,用以确保合同的履行,其手续与办理投标保证书相同。保证金额可具体规定一定额度。履约保证书的有效期为履行完合同为止。如果中标的物业管理企业中途违约,则履约保证金就被开发商或业主委员会没收,作为赔偿损失之用;
②对开发商或业主不采用最低价的承诺,这一条规定主要是为了避免投标的物业管理企业对选标权的争议;
③管理服务的具体要求和条件。;;;;四、物业管理投标的程序和方法;;;;(五)编制和投送标书
1.编制标书
投标人在做出投标报价决策之后,就应按照招标文件的要求正确编制标书。即投标人须知中规定的投标人必须提交的全部文件。;2.封送标书
封送标书的一般管理是,投标人应将所有投标文件按招标文件的要求,准备正本和副本(通常正本一份,副本两份)。标书的正本及每一份副本应分别包装,而且都必须用内外两层封套,封套上均应按投标邀请信的规定写明投递地址及收件人,并注明:投标文件的编号、物业名称、在某日某时(开标日期)之前不要启封等。内层封套是用于原封退还投标文件的,因此应写明投标商的地址和名称,若是外层信封未按上述规定密封及做标记,则招标人的工作人员对把投标文件放错地方或过早启封概不负责。由于上述原因被过早启封的标书,招标人将予以拒绝并退还投标人。;3.编制和封送投标书应注意的几个问题
(1)投标文件中的每一空白都应填写,如有空缺,则必引起分歧意见,重要数据未填写,可能被作为废标处理;
(2)递交的全部文件每页应签字,若填写中有错误而不得不修改,则应在修改处签字;
(3)?打印或墨水笔正楷填写;
(4)?标书格式不得改变,不得不改变标书的格式时(如原有格式不能表达投标意图),可另附补充说明;
(5
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