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市场机制对建筑和房地产经济发展影响研究

引言

现阶段我国房地产市场较为活跃，人们对于居住要求不断提高，物质生活得到满足的同时，人们对美好生活与精神世界提出了更加多样化的需求。为满足人们的需求，建筑行业应扩大建设规模，加强对房地产的开发，大量资金流入房地产行业，使产业发展迅猛，甚至打破了经济发展的平衡，无形中造成了银行信贷风险的产生。所以有必要针对市场发展情况与产业经济现状做出调整，分析市场机制对房地产和建筑经济发展产生的影响。

一、市场机制对建筑和房地产经济发展的影响分析

(一)建筑市场运行机制

1.建筑市场供求分析

从事于建筑产品贸易的主体主要有三种类型的交易，即业主与提供监理设计等服务单位、设备制造厂商与建筑单位间的交易。人们在交易的同时也会签订合同，此时物品价格会在招标投标期间确定，按照双方交易的目的进行产品生产。从社会性质角度来看，业主不仅有政府，同时还包含了企业与个人，其中政府作为所有人投资的产品多数存在着社会效益，具有非营利性的特点，而企业投资的建筑产品一般都是营利性的。个人一般是从事住宅类或增值类产品。所以建筑市场的供求一般与业务资产投资情况有关联，对于建筑市场的需求通常和固定资产的投资力度有关[1]。

2.建筑市场运行特点

一般情况下，建筑产品生产周期很长，生产过程比较复杂，但是产品价值和发展潜力巨大，这是建筑市场中建筑产品的主要特点，工程责任期满后才能完成交易。因此，产品交易时间会比较长，产品生产的过程也是产品展开交易的重要过程。与此同时，建筑市场具有较强的地域性特点，这一特征体现于市场交易价格、市场交易规则以及合同条款等部分。与其他行业不同，建筑行业属于劳动密集型产业，技术成本偏低，每个项目相对独立，所以整个建筑市场内的竞争尤为积累。市场需求与项目投资规模有关，所以一般会受到经济波动与政策发布的影响；建筑供给通常不会受到来自外界的影响，能够保持稳定，所以当前建筑市场的供给与需求之间是存在不平衡现象的。

(二)房地产市场运行机制

1.房地产市场供求分析

需求目的不同，房地产市场的运行机制也会有所不同。目前房地产市场需求主要包含生产性、消费性以及投资性三种，其中生产性需求指的是生产经营类用房，即将建筑产品看作是生产要素，通过参与生产经营而促进社会经济的良性循环；消费性需求具有一般性与宽泛性的特点，居民之间经济水平存在差异，对于建筑产品也会呈现出不一样的需求。比如，有的居民对高层住宅有需求，有的居民却对别墅有需求；投资性需求主要指通过出售出租自己购置的建筑产品，以此赚取其中的差价或得到租金。这类需求下的建筑产品具有存储的价值，与房地产经济属性相关，也会随着市场的变化而产生波动，所以投资性需求也是一种获利性的房地产投资行为。实际上，投资性需求对市场经济存在调节作用，需求增加时，通过房屋出租与出售可加大市场供给；如果供给量增大时，投资性房屋也会扩大其购置需求，谨防产能过剩。但是当投资者出现了盲目投资行为时，此时将会产生市场需求过旺的一种假象，房地产价格虚高或者产生了较大的价值波动现象。

实际上，影响房地产需求的因素有很多，特别是经济发展水平，经济的投资规模将会直接对建筑产品生产需求产生影响。国民收入情况会对其住宅、娱乐、科教文卫等需求产生影响。一般情况下，房地产的需求将会伴随着经济的发展而改变。除了国民经济发展水平这一主要因素，还有次要影响因素，就是房地产资本收益，收益水平提高能够增加投资需求，同时也会造成房地产价格提高，但上涨够快会导致需求降低，所以房地产资本收益造成的需求颇为复杂。与此同时，利率的变化与市场通货膨胀这类客观因素也是影响房地产需求的关键；消费者的个人收入和消费习惯会对需求产生影响，可见消费者的主观意识与市场需求存在关联。

房地产供给主要有两种，第一种指的是企业开发的房地产项目，这类项目的开发在一定程度上可以增加社会房地产总量；第二种就是消费者购置了房产之后，能够增加房屋供给量，而不是增加房地产总量，可以将其看作是二手房交易的一种形式。房地产供应量会成为房地产供给量的主要影响因素，同时土地供应量可成为市场调控的有效手段，开发成本、市场价格、政府宏观调控等都会在不同程度上影响产品供给[2]。

2.房地产市场运行特点

对于房地产市场的运行特点，大致可以体现为以下几方面：

(1)地域性比较明显。对于特定的房地产项目，这类项目一般会和周围环境产生相互影响，而价格与供求关系这两方面具有十分鲜明的地域性特点。

(2)周期性波动明显。房地产供求和市场经济发展之间保持着紧密的联系，伴随着经济的周期变化，房地产市场也会形成周期性波动，但这两方面的波动变化也许不会一致。房地产需求可反映市场经济发展现状，没有明显的滞后性，但如果房地产项目开发建设的周期过长，房地产供给将会形成一定的滞后性。

(3)市场分层。房地产市场层次与