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项目管理大厦项目投资分析

金阳大厦项目

投资分析

目录

一、项目概况

二、长沙房地产市场情况分析

三、地块所处的特性市场分析

四、项目的SWOT分析及总体思路

五、项目可类比项目调研情况

六、项目产品的开发策略建议

七、项目投资收益及风险预测

一项目概况

（据贵司所提供的资料）

☆金阳公司于98年取得体育馆路附1号建设用地，国土使用证编号：开国用（98）字第（1575号）

☆地块宗号5097008，综合用途，使用权面积为1136.89平方米，使用期限至2043年10月。

☆由于原用地面积较小，无法对之进行有效的商业开发，因此在取得政府支持及邻边单位（长沙铁路公司）的

协议土地租赁意向支持下，金阳公司于2000年底取得计委立项批复文件（长技基2000年493号），该文件中明确

项目可开发总建筑面积为16000平方米。

☆2001年8月正式取得长沙市规划管理局的二类规划设计条件通知单（编号200001078A1），其中详细说明项

目建设用地为1900平方米，容积率为不大于8.5，建筑高度为84米以内，机动车出入方向为东北。

☆目前该地块市场价格为1200万元人民币左右。相关土地有偿出让金已经缴纳完毕。

二长沙房地产市场情况分析

2005，长沙房地产市场发展历程中非常重要的一年。政策变化和外地豪强的进入，使得长沙房地产市场有

些“乱花渐欲迷人眼”。但能够断定，大变革之下，市场无法风平浪静，是继续繁荣火爆还是会进入一个理性期、冷静期、

调整期，都要有个说法。变革和转折，长沙房地产走向何方，这对于我们来说也许还是一个谜！

一、长沙房地产市场——供应与需求的对决

2005住宅的推盘量将创造新高，巨大的供给在政策开始变得僵硬之时，强劲的消费势头能否持续；产品时代来到，产品不断

升级换代，花花世界能否将消费欲望引导再至喷发；长沙楼市能否再续神话？

二、市场大变革——产品升级和营销升级全面展开

2004长沙房地产市场正经历着前所未有的发展和变革，无论从产品还是营销上。外地列强的进入导致的竞争加剧是市场升级

的导火索，而这种形势在2005将愈演愈烈，产品和营销升级的大潮是不可阻挡的，也是市场优化和进步的标志。

三、价格——让我欢喜让我忧

升、肯定要升的！升多少，能到多少！在一直以来房屋价格偏低的长沙市场，随着产品升级而带来的价格升级已经启动，而

且势头如此迅猛；对于这样一个老百姓最关心的问题，在2005需要见分晓！

四、资金链、融资渠道——延续生命线！

国家政策，地方政策，政策与对策！当国家宏观调控产生作用，金融政策开始紧缩，当矛头指向房地产行业，如何打开资金

的缺口？当房地产行业真正成为资金密集型行业，当钞票变得如此紧缺，本地企业如何才能玩转长沙房地产市场？

五、别墅市场——长江后浪推前浪

水云间、绿城桂花城作为新一代别墅能否共同造势城东市场？同升湖、金鹰城老一辈占据天然如何守势？河西别墅市场，

尤其山水英伦（荷塘月色）能否翻身？长沙别墅市场走向何方？

六、小户型和写字楼——物以稀为贵，贵多少

在市区内用地日渐减少的今天，成熟地段的小户型和写字楼越发显得珍贵。明年此类产品的需求走势如何，产品的紧缺能否

表现出更高的价格，产品设计和概念将出现什么样的新变化，看城市中心价值如何提升！

三地块所处的特性市场分析

———项目地块所处芙蓉路区域分析篇

总体区域分析：

2003年8月31日，长沙南北交通主动脉芙蓉路实现全线贯通，标志它成为名符其实的“中华第一路”，它全长46公里，南

起暮云镇，北至霞凝港，与2000年拓改的五一大道构成一个巨大的坐标，一起撑起了长沙的交通新格局。自从芙蓉路全线拉通后，这

条中国第一大道开始了它真正流金淌银的时代，商机和财富几乎令所有商人无法抗拒，创业者、打工者、投资者都心仪着这块藏金累

银的宝地，在掘金中感受快乐。

以五一市民绿化广场为圆心，以五一大道为轴的五一广场商务圈，以商