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中国房地产金融市场现状及未来趋势展望

1房地产金融市场范围定义与经济环境

1.1房地产金融的定义

房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道

进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。其基本任务是运用

多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进

房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

房地产金融主要包括房产金融和住房金融两个方面。其中房产金融指房屋或

建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动；住房金融是以住房作为

信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房

储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。

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1.2房地产融资渠道

目前，国内贷款是我国房地产融资的主要渠道，主要分为银行贷款和非银贷

款。房企主要通过银行贷款中的开发贷和并购贷获取银行贷款，同时非标融资渠

道中的委托贷款的资金也通常来源于银行资金。此外，房企主要通过非标融资中

的房地产信托融资获取非银贷款，其利率通常较银行贷款更高。

2019年，房地产开发企业开发资金中国内贷款为25229亿元，占比11.4%。

近年随着房地产相关融资政策的收紧，其占比有逐渐下降的趋势。2020年1—

5月其占比上升至12.5%，原因主要是受疫情冲击导致整体开发资金来源总额下

降，同时国内货币政策有所放松，银行和非银机构资金较为充裕，从而导致国内

贷款占比相对提升。

1.3房地产融资——房地产开发贷款

银行向房企发放的贷款主要为房地产开发贷款，是指金融机构发放的房屋建

设贷款，包括在土地开发阶段发放的且在地产开发完成后计划收回的地产开发贷

款；以及计划在房屋建设阶段继续使用并向市场销售住房的房产开发贷款，根据

开发内容不同，可分为住房开发贷款和商品房开发贷款等。

与其他融资方式相比，开发贷款具有成本相对较低、审批条件更为严格的特

点，多户采取土地抵押、在建工程抵押、股东担保的增信方式。开发贷款主要需

要满足三点要求：一是“四三二”的要求：“四”即四证齐全。“三”是指自有

资金应不低于开发项目总投资30%，后经政策调整，保障房和普通商品房维持

20%不变，其他由30%调整为25%。“二”即具有二级房地产开发资质。二是

银监会要求，商业银行发布的房地产贷款，严禁跨地区使用。三是商业银行在房

地产开发贷款对象的选择上使用名单制管理，对房企的销售规模和股东背景等有

所要求。

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1.4房地产融资——并购贷

商业银行并购贷款是指商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购

交易价款和费用的贷款，即其可以用于投资股权。与其他融资方式相比，并购贷

款具有期限较长、成本较高的特点，以3～5年期限为最多，一般不超过7年，

并且由于并购贷款银行承担风险更高，目前利率基本保持在10%以上。2018年

上海银监局发布《关于规范开展并购贷款业务的通知》，要求并购贷也需满足四

证齐全和拟并购项目应当完成在建工程开发投资总额的25%以上，自此并购贷

款也不再拥有“四三二”要求豁免权。

1.5房地产融资——利用外资

利用外资是指报告期收到的境外资金，包括对外借款、外商直接投资及外商

其他投资。房企主要通过发行海外债券和获取海外银团贷款渠道获取外资，其利

率通常较国内贷款更高。主要渠道有境外IPO、海外债、海外银团贷款。目前，

受国内房地产宏观政策环境影响，利用外资有所降低。

1.6房地产融资——自筹资金

自筹资金是指在报告期内筹集的用于项目建设和购置的资金，包括自有资金、

股东投入资金和借入资金。房企除了自有资金投入外，其发行信用债和资产证券

化产品也计入自筹资金。同时，债券型的房地产信托计入国内贷款，二股权型房

地产信托计入自筹资金。信托、私募基金也可能通过明股实债的方式为房企提供

融资，这部分近年来受到了相关机构的严厉监管。2019年房地产开发资金来源

中自筹资金为58158亿元，占比26.4%，2020年1—5月占比进一步下降为

23.4%。随着近年信用债发行的收紧和信托、私募基金明股实债模式等地产融资

政策的收紧，自筹资金占比逐渐下滑，但其占比依旧较高，是房地产企业开发资

金的重要来源。

1.7房地产金融面临的宏观环境