固定收益深度研究：地产收储去库政策对债市影响几何？.docxVIP

内容目录

地产收储去库政策对债市影响几何？ 4

一、新一轮地产去库周期来临，收储或将有效缓释地产行业资产端流动性风险 4

1、地产政策发力点转向，下一步发力点或将围绕新一轮去库展开 4

2、当前去库五大模式透视，收储商品房或成为重要抓手 5

二、收储政策后续将如何演绎？ 8

1、收储政策影响几何？ 8

2、当前收储现状如何——以郑州经验为例 12

3、收储仍有哪些阻点亟待解决，哪些政策工具或将发力？ 14

三、去库背景下债市投资策略怎么看？ 16

1、利率债：做陡收益率曲线，关注确定性较大的中短期品种 16

2、城投债：关注收储的城投与国企债券主题投资机会 19

3、地产债：关注收储带来的央国企/优质混合所有制地产公司的地产债投资机会 21

4、REITs：关注未来新发及扩募保障房REITs，优选运营稳健标的 22

风险提示 24

图表目录

图表1：地产政策发力点转向 4

图表2：各地去库存模式一览（不完全统计） 5

图表3：苏州换房补贴政策 5

图表4：苏州中介帮售流程图 6

图表5：深圳中介帮售流程图 6

图表6：肇庆旧转保模式 6

图表7：郑州收储二手房模式 7

图表8：城发安居收购二手房“卖旧买新、以旧换新”流程图 7

图表9：杭州收储用于公共租赁住房情况 8

图表10：郑州人才公寓房源筹建方式 8

图表11：2022年底以来商品房库存同比增速超10? 9

图表12：商品住宅、写字楼和商业营业用房库存均来到高位 9

图表13：2024年5月各城市商品住宅平均去库周期 10

图表14：23年6月青岛商品房销售面积同比增长1.8% 11

图表15：23年2-8月福州商品房销售维持高同比增长 11

图表16：我国近年商品房销售面积情况 11

图表17：我国近年住宅新开工面积情况 12

图表18：我国近年住宅竣工面积情况 12

图表19：郑州公寓库存及去化周期 13

图表20：郑州商品住宅去化周期 13

图表21：《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》对收购存量房要求 13

图表22：“非居改租”政策一览（不完全统计） 14

图表23：地方财政压力仍较大，收储资本金是重要阻点 15

图表24：2019-2024年新增专项债发行进度 15

图表25：各地配售型保障房建设计划一览（不完全统计） 16

图表26：第一轮债市调整 17

图表27：第二轮债市调整 17

图表28：第三轮债市调整 18

图表29：4月底以来30Y-10Y国债利差明显走阔 18

图表30：建议关注1-3年中短期品种 19

图表31：商品住宅库存接近棚改时期峰值 19

图表32：2015-2016年全国各期限AAA级城投利差迅速下行 20

图表33：关注棚改/保障房建设概念城投加杠杆带来的投资机会 20

图表34：房地产业务占比较高城投或将在收储政策中受益 21

图表35：库存水平较高的央国企及混合所有制地产公司或将在收储政策中受益 22

图表36：5只保租房REITs底层资产情况 22

图表37：各板块二级市场表现 23

图表38：各板块分红表现 23

图表39：2024年Q1保租房REITs出租率情况 24

图表40：产权类REITs的P/NAV 24

地产收储去库政策对债市影响几何？

当前我国房地产市场供求关系已发生深刻变化，各地正加快完善“市场+保障”的住房供应体系，年内一、二线城市限购接连松绑，信贷进入宽松时期，叠加政府明确支持国企收储，楼市去库信号已明晰。新一轮收储去库背景下，债券后市如何演绎？利率债、信用债及REITs有哪些投资机会与风险？

一、新一轮地产去库周期来临，收储或将有效缓释地产行业资产端流动性风险

1、地产政策发力点转向，下一步发力点或将围绕新一轮去库展开

地产政策发力点转向：从保负债到保资产，从保房企到保平台。2018年以来，央行同有关部门，从债券、信贷、股权三个融资主渠道，采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途径。2022年11月，央行和银保监会两部门公布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，即金融“十六条”，提出“稳定房地产开发贷款投放”

和“支持国家开发银行、中国农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放‘保交楼’专项借款”，随后六大国有银行与万科、金地等至少17家房企签订综合授信额度，统计规模超万亿。2022年，央行推出3500亿元

保交楼专项借款并设立