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探寻酒店利润“黑洞”
??????80%酒店没有利润,是什么原因造成呢?这些酒店存在哪些无利润区?无利润区是酒店行业“黑洞”。自然界黑洞,光线被吸入将不再复八个方面来探寻酒店利润“黑洞”根源。?
一、从酒店投资成本看酒店利润“黑洞”?
酒店投资,作为物业一个,需要资金量大,投资成本内容多。依据内容,投资成本能够分为四大类:?
1.建筑物成本建筑物成本通常按每平方米价格计算。这项成本高低,和不一样地域、城市物业价格水平相关。?
2.非建筑物成本非建筑物成本内容包含家俱、固定装置、设备、室外娱乐活动设施、停车场、环境美化、管道铺设、路面修筑等。这项大类成本高低,和酒店投资档次相关。?
3.软成本软成本包含酒店项目整个建设、筹建期法律咨询费、设计费、筹资成本、保险费、营业准备费用、开业资本金。这项成本高低,和酒店建设周期、筹建责任人是否专业相关。?
4.土地成本土地成本高低,和酒店建造所在城市、选择具体地段相关。?
以上四类成本之和组成酒店投资总成本。投资总成本控制适当,和酒店规模、档次匹配,是酒店实现投资收益率目标第一前提。?
怎样投资成本才能确保酒店实现未来经营利润?依据国际酒店业通常标准,五星级酒店投资成本,换算为每间客房为单位来计算,在美元15万到20万之间;四星级酒店投资成本,在美元10万到14万之间;三星级酒店投资成本,在美元5万到8万之间;经济型酒店投资成本,在美元1.5万到4万之间。依据不完全数据统计,中国近几年建造不一样星级酒店,投资成本全部大大超出国际行业标准。在沿海发达城市,五星级酒店投资成本,换算成每间客房为单位来计算,是在美元20万到30万之间;四星级酒店投资成本,在美元18万到25万之间;三星级酒店投资成本,在美元7万到10万之间;经济型酒店投资成本,在美元2.5万到5万之间。按酒店档次进行二者相比,中国现在投资成本平均水平,要比国际标准高出30%到40%。这高出成本部分,给以后酒店正常经营,造成了一个极大“黑洞”。?
根据如此投资平均成本,以国际酒店业“千分之一法”?
估价原理进行换算,五星级酒店房价,要卖到平均美元200元以上,酒店才能得到正常投资回报;以这类推,四星级酒店房价要卖到平均美元180元以上;三星级酒店房价要卖到平均美元70元以上;而经济型酒店平均房价要卖到平均美元25元以上。只有这么百分比平均房价范围,才能够确保酒店经营正常投资收益率。但行业现实状况是,五星级酒店平均房价只能卖到二分之一水平;四星级酒店平均房价只能卖到三分之一水平;三星级酒店平均房价也是卖到二分之一水平;只有经济型酒店平均房价能卖到80%水平。依据现实能卖出房价平均水准推算,明确地预示了酒店目标收益率会比建造前预算降低二分之一以上。在各类星级酒店中,数经济型酒店情况最好,投资回收期最靠近原来预算水平。这也是现在投资经济型酒店掀起热潮原因之一。在各类酒店中最卖不出价要数四星和三星级酒店,而徘徊在无利润区间酒店,大多数就是这类星级酒店。?
以上数据表明,酒店投资总成本失控,总成本和酒店规模、档次错位,是造成酒店在未来经营中陷入无利润“黑洞”原因。?
二、从筹建周期看酒店利润“黑洞”?
建造一个酒店,属于比较大和比较复杂一项工程,筹建周期相对其它工程而言会比较长。正常筹建周期通常在3年到4年左右。具体能够分为四个时间段:?
1.立项准备期准备期通常在六个月左右,由立项、报批、申请各类项目所需许可证,到筹建人员到位。?
2.土建及设计期这一时期通常是在六个月左右,包含土建招标、土建施工协议签署、设计单位招标、投标、定标及最终设计方案定稿。这一时期,筹建方和土建单位和设计单位配合,是这一周期时间确保。?
3.结构建造和设备、设施定购期这一时期通常是在十二个月左右。承建单位在酒店建筑结构施工同时,筹建方开始进行设备、设施选择、比价、定购。?
4.设备、设施安装,内装饰设计、施工和营业准备期这一时期通常也是十二个月半左右。在酒店建筑结构完成情况下,定购设备、设施伴随内装修进程而逐步进行安装。内装修设计又需要进行招、投标,设计方案最终确定后,内装修队伍和安装队伍基础上是同时进场。营业准备包含人员招募,家俱及各类用具采购,人员培训,市场计划制订等等。?
四个阶段时期,相互交叉,段段
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