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探寻酒店利润“黑洞”

??????80%酒店没有利润，是什么原因造成呢？这些酒店存在哪些无利润区？无利润区是酒店行业“黑洞”。自然界黑洞，光线被吸入将不再复八个方面来探寻酒店利润“黑洞”根源。?

一、从酒店投资成本看酒店利润“黑洞”?

酒店投资，作为物业一个，需要资金量大，投资成本内容多。依据内容，投资成本能够分为四大类：?

1.建筑物成本建筑物成本通常按每平方米价格计算。这项成本高低，和不一样地域、城市物业价格水平相关。?

2.非建筑物成本非建筑物成本内容包含家俱、固定装置、设备、室外娱乐活动设施、停车场、环境美化、管道铺设、路面修筑等。这项大类成本高低，和酒店投资档次相关。?

3.软成本软成本包含酒店项目整个建设、筹建期法律咨询费、设计费、筹资成本、保险费、营业准备费用、开业资本金。这项成本高低，和酒店建设周期、筹建责任人是否专业相关。?

4.土地成本土地成本高低，和酒店建造所在城市、选择具体地段相关。?

以上四类成本之和组成酒店投资总成本。投资总成本控制适当，和酒店规模、档次匹配，是酒店实现投资收益率目标第一前提。?

怎样投资成本才能确保酒店实现未来经营利润？依据国际酒店业通常标准，五星级酒店投资成本，换算为每间客房为单位来计算，在美元15万到20万之间；四星级酒店投资成本，在美元10万到14万之间；三星级酒店投资成本，在美元5万到8万之间；经济型酒店投资成本，在美元1.5万到4万之间。依据不完全数据统计，中国近几年建造不一样星级酒店，投资成本全部大大超出国际行业标准。在沿海发达城市，五星级酒店投资成本，换算成每间客房为单位来计算，是在美元20万到30万之间；四星级酒店投资成本，在美元18万到25万之间；三星级酒店投资成本，在美元7万到10万之间；经济型酒店投资成本，在美元2.5万到5万之间。按酒店档次进行二者相比，中国现在投资成本平均水平，要比国际标准高出30%到40%。这高出成本部分，给以后酒店正常经营，造成了一个极大“黑洞”。?

根据如此投资平均成本，以国际酒店业“千分之一法”?

估价原理进行换算，五星级酒店房价，要卖到平均美元200元以上，酒店才能得到正常投资回报；以这类推，四星级酒店房价要卖到平均美元180元以上；三星级酒店房价要卖到平均美元70元以上；而经济型酒店平均房价要卖到平均美元25元以上。只有这么百分比平均房价范围，才能够确保酒店经营正常投资收益率。但行业现实状况是，五星级酒店平均房价只能卖到二分之一水平；四星级酒店平均房价只能卖到三分之一水平；三星级酒店平均房价也是卖到二分之一水平；只有经济型酒店平均房价能卖到80%水平。依据现实能卖出房价平均水准推算，明确地预示了酒店目标收益率会比建造前预算降低二分之一以上。在各类星级酒店中，数经济型酒店情况最好，投资回收期最靠近原来预算水平。这也是现在投资经济型酒店掀起热潮原因之一。在各类酒店中最卖不出价要数四星和三星级酒店，而徘徊在无利润区间酒店，大多数就是这类星级酒店。?

以上数据表明，酒店投资总成本失控，总成本和酒店规模、档次错位，是造成酒店在未来经营中陷入无利润“黑洞”原因。?

二、从筹建周期看酒店利润“黑洞”?

建造一个酒店，属于比较大和比较复杂一项工程，筹建周期相对其它工程而言会比较长。正常筹建周期通常在3年到4年左右。具体能够分为四个时间段：?

1.立项准备期准备期通常在六个月左右，由立项、报批、申请各类项目所需许可证，到筹建人员到位。?

2.土建及设计期这一时期通常是在六个月左右，包含土建招标、土建施工协议签署、设计单位招标、投标、定标及最终设计方案定稿。这一时期，筹建方和土建单位和设计单位配合，是这一周期时间确保。?

3.结构建造和设备、设施定购期这一时期通常是在十二个月左右。承建单位在酒店建筑结构施工同时，筹建方开始进行设备、设施选择、比价、定购。?

4.设备、设施安装，内装饰设计、施工和营业准备期这一时期通常也是十二个月半左右。在酒店建筑结构完成情况下，定购设备、设施伴随内装修进程而逐步进行安装。内装修设计又需要进行招、投标，设计方案最终确定后，内装修队伍和安装队伍基础上是同时进场。营业准备包含人员招募，家俱及各类用具采购，人员培训，市场计划制订等等。?

四个阶段时期，相互交叉，段段