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项目成本分类与核算作业指引
编制
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修改内容
修改人
审核人
批准人
成本核算的基本程序
根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
成本核算对象的确定
成本核算对象的确定原则
满足成本计算的需要；
便于成本费用的归集；
利于成本的及时结算；
适应成本监控的要求。
成本核算对象的确定方法
成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
成本费用项目及核算内容
成本项目——开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项：
土地获得价款
开发前期准备费
主体建筑工程费
主体安装工程费
社区管网工程费
园林环境工程费
配套设施费
开发间接费
各成本项目的核算内容
土地获得价款——指为取得土地开发使用权而发生的各项费用；
政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。
合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。
拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。
开发前期准备费——指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用；
勘察设计费
勘测丈量费；包括初勘、详勘等；主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。
建筑研究用房费；包括材料及施工费
报批报建增容费
报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。
增容费；包括水、电、煤气增容费
“三通一平”费
临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。
临时设施费
临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。
临时办公室：租金、建造及装饰费用。
临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。
临时围板：包括设计、建造、装饰费用。
主体建筑工程费——指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用；
基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。
结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入
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