交大——九里区域市场环境分析.docx

市调分析资料

市场环境分析（交大——九里区域）

区域房地产市场状况

交大——九里区域是成都市新兴崛起的一个大规模的成熟生活社区，是政府重点规划的住宅开发和居住区域。交大——九里区域与羊西线鼎立铸造“锦西名宅”的房地产品牌。

从1996年交大智能小区一期开发起，近6年来本区域内持续形成房地产开发热潮，住宅小区不断涌现，新建楼盘频繁登场，形成相当规模

交大——

的住宅产业密集区。据统计：1996年以后本区域竣工的房地产总面积

九里区域 高达100万平方米，现在建、在售楼盘就不下30个之多。其中最具影

房地产开发概况

房地产开发特点

响力的当属交大智能小区（已开发了六期，共计近40万平方米，业主近万户）和占地500亩、规划总建筑面积23万平方米的金房苑（现已开发了三期）。

根据金牛区的城市规划战略，专业市场向三环路方向迁移，本区域的市政及商业服务功能的改善，使住宅开发点燃新的机遇，可以预见本区域的房地产开发在3——5年内将不会降温。

1、区域内住宅开发主要集中为中档楼盘，低档项目和经济适用房项目数量占1/3左右，高档楼盘极少。

2、以现在售楼盘统计，均价2000元/㎡以下的占25%，2000——2500

元/㎡的占60%，2500元/㎡以上的占15%。

3、购房户主要有区域附近的国家机关公务员、企事业单位职工、学校教职工、拆迁安置户、外地生意人、边远地区单位回城户等。

4、热销户型统计：50平方米小户型套一，70——80平方米的套二，

100——125平方米的套三，130——140平方米的套四。

5、项目均为住宅小区，没有规划为单栋的楼盘。小区规划以围合式、半围合式居多。以多层为主，容积率普遍在1.5以下；小高层电梯公寓楼极少；没有12层以上的高层楼盘。

6、现在建住宅均注重小区景观设计、庭院花园及水景。绿化率40%以上的项目占一半以上。

7、项目的层高均不低于2.9米，小区楼间距较宽。

8、清水房交房居多，厨卫简装较少，全装修房极少。

9、项目普遍设计为顶跃，并送40——70多㎡的私家花园。

10、区域内住宅空置最集中的为140平方米以上的大户型面积。

11、临街底楼大多开发有商业用房，分割为20——100平方米大小不等的商铺。临大道的商铺售价在6000——7500元/平方米，临小道的商铺售价在3000——5000元/平方米。

12、商铺销售状况差异较大，好口岸有价无市，差口岸价再低也无人投资。统计显示：单个楼盘商铺销售告罄的极少，销售50%以上的不足一半。

区域环境分析要点：

以交大智能小区为中心，南靠二环路北一段，西靠老成灌路，东以府

地理区域

河（上游段）为界，北抵金府路及三环路，由交大路和九里堤路支撑起的一个完整的城市区域，整个区域覆盖8000多亩土地。

本区域紧靠金牛区人民政府及会展中心，是金牛区经济发展的重点区

经济环境

未来规划

交通条件市政设施

医疗教育生活购物餐饮娱乐

空气噪音人口因素社会治安

域。地理位置优越、交通条件好、金融机构多、人口密集、消费潜力巨大，这些良好的经济环境对房地产业、生活服务商业甚至专业批发市场的支撑都很大。

根据金牛区政府的发展规划，本区域将重点发展住宅业及其配套商业、专业批发市场，政府已不断进行市政投资，诸如管线建设、市政公园建设、九里堤道路改造等。随着新建小区的不断涌现及三环路贯通，区域内的生活品质将更加成熟，经济发展将潜力无限。

地处城西北的交通枢纽地段，25米宽的主大道，道路建设成型，交通较为便利。公交线路较多，可直达市中心及市区各地。但公交线路仅依托二环路、交大路及九里堤路，社区内其他道路几乎未开通公交车。区域内市政基础设施较完备，各类管线管网建设到位，水、电、气、排污、通讯、视讯有充分保障。街区绿化、道路条件均不断完善。交大是市政形象区域，且金牛区半数的政府职能机构都设在本区域内，对区域内的规范管理很强。

综合性医院和各科专科医院较多，大小药店密集，就医买药方便。区域内依托西南交大、电子科大分校及国际青少年科技公园，文化氛围浓厚。中小学及幼儿园较多，子女教育不成问题。

区域内人口密集，几大农贸市场、各类副食超市、林立的干杂店、遍布的大小商铺，并依托会展超市和国美家电市场及五块石批发市场，基本生活配套设施完善，保障了生活服务及购物的方便。

社区内传统川菜、火锅酒楼较多，茶坊略少，酒吧、咖啡屋少见。国际会展中心“MALL”及附近的高档餐饮娱乐设施，对品质生活及情趣消费是一大补充。

地处上风上水的西北方，是成都市各城区中空气污染指数最低的区域。但批发市场及出城通道使车流量较大，对空气质量有一定污染，并造成一定程度的噪音影响。

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