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商业地产开发和策划步骤

第一部分：分析商业地产开发觉实状况和要素

一、商业地产发展态势（现实状况、存在问题、产生原因）

商业地产投资现实状况

国家房地产宏观调控政策对商业地产影响情况

商业地产开发中存在问题

商业地产项目开发管理经营上误区

商业地产开发中产生问题原因

政府层面原因：

开发商层面原因：

投资者层面原因：

我们从中外商业地产开发步骤比较中来分析原因：

选址

选址

建设

考察定位

选择管理团体

招商

运行

调整点1

调整点2

图1中国商业地产开发步骤

投资评审未合格，则重新进行选址、定位、招商等工作

投资评审未合格，则重新进行选址、定位、招商等工作

选址

建设

考察定位

选择管理团体

招商

运行

调整出发点

寻求投资基金

投资基金评审

图2国际商业地产开发步骤

二、商业地产发展趋势

为何境外基金看好中国商业地产？

商业地产开发市场运行特点

第一个运行特点：

第二个运行特点：

第三个运行特点：

举例：

（1）大连万达商业发展企业

（2）广州城建开发集团

四、商业地产开发要把握关键步骤和风险防范

商业地产开发经营风险有哪些？

（讲解八大风险）

做商业项现在期需要做好以下几方面事情

一是商业市场研究（六个方面）：

二是商业物业设计：

三是主力商家招商：

进入商业地产领域开发商要含有四方面能力

4、做商业项目定位设计时候，需要搞清四个问题

三、商铺投资和住宅投资三大差异

四、用户对商业地产项目开发效益期望（两类开发模式解析）

1、快速销售盈利再投资开发模式

长久持有物业开发模式

第二部分：讲解商业地产开发项目标策划关键性和策划步骤

房地产项目策划能处理什么问题？讲解策划步骤

房地产项目标策划目标：提供房地产项目开发营运整套处理方案。

项目整体定位——我们项目是什么样住宅？

项目功效定位——我们住宅含有什么功效？

项目形象定位——我们住宅以什么样形象出现？

户型结构定位——我们住宅要做什么户型结构？

住宅价格定位——我们住宅能卖到什么价格？

小区配套功效定位——我们住宅怎样表现内在价值？

项目案名定位——怎样让市民更注意我们住宅项目？

营销策略定位——我们住宅项目卖点是什么？怎样让我们住宅卖得愈加好愈加快？

（讲解策划步骤）

市场调研经营功效定位策划能处理什么问题？讲解策划步骤

商业地产项目标市场调研经营功效定位策划目标：论证项目标可行性，提供项目经营功效定位依据及理由，对项目进行全方面正确定位，避免定位决议失误。

对项目所在地商业市场环境调研——了解项目处于怎样市场环境之中。

对项目标商业经营功效定位调研——处理项目标定性、定位问题。知道项目适合做什么？

对商业地产项目经营功效定位分析——搞清楚项目定位理由和依据，强化项目定位科学性、正确性，降低盲目性。

项目标经营功效定位——处理项目应该做什么和怎样做问题。

对商业建筑设计理念提出提议——处理设计理念高度和厚度问题。为使商业建筑物业和商业经营功效定位相吻合，并能表现时代感。

商业地产项目标视觉形象设计——处理项目传输视觉基础问题。为提升项目标品位形象，在受众心目中建立起良好视觉形象，经过视觉识别系统为项目标传输打下良好基础。

（讲解策划步骤）

商铺销售策划能处理什么问题？讲解策划步骤

商铺销售营销策划目标：提供商铺销售工作处理方案，使商铺卖得愈加快愈加好。

营销市场环境调研——了解受众对商铺需求、认同及购置能力；了解竞争者情况。为制订营销战略提供依据。

目标用户分析——为商铺销售找到适宜用户群。

营销项目定位——为商铺做定性定位，为营销策略制订提供依据。

制订营销战略——处理商铺营销工作系统性，有效性问题。

营销活动策划——提供有创意、有影响力营销活动方案。

工作进度表、总营销预算表——处理商铺营销工作实施问题，提供费用预算方案。

（讲解策划步骤）

招商营运策划能处理什么问题？讲解策划步骤

招商营运策划目标：提供招商工作全方面处理方案。

招商项目研究分析——知道招商项目标性质和工作难易程度。

招商项目目标定位——正确定位，知道招商工作所要达成目标是什么？

项目标招商策略——为招商工作策划出有效地战术配合策略。

招商工作时间、操作程序指导——制订招商工作计划和实施步骤。

招商组织框架设计和岗位职责制订——建立招商组织，明确招商人员岗位职能。

招商工作培训（招商专业知识）——培训招商队伍，建立一流招商团体。

《招商手册》文案编撰及《招商手册》设计——设计出有品位感招商工作道具，展示出招商项目标优质形象。

推广方法、公开活动及新闻配合——处理怎样有效合理地利用媒体资源，为招商工作起到推波助澜作用问题。

招商说明会或项目推介会——处理怎样策划一场对招商工作有较大影响力项目推介会问题。

（讲解策划步骤）