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昆明市业主大会规程实施细则（试行）

第一条为了规范为主大会的活动，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和

建设部《业主大会规程》，结合昆明市实际，制定本实施细则。

第二条本细则适用于本市行政区域内物业管理活动中业主大会的成立、动作和监督。

第三条业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益。

第四条一个物业管理区域只能成立一个为主大会。物业管理区域的划分按省有关规定执行。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。

业主大会自按规定程序召开首次业主大会会议之日起成立。

第五条只有一个业主、或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，

由全体业主共同履行业主大会，业主委员会职责。

第六条各县（市）区房产行政主管部门负责要行政区域内业主大会及其业主委员会的指导、

监督工作。

第七条成立业主大会应当具备以下条件：

（一）交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积50%以上；

（二）占物业管理区域总建筑面积20%以上或占物业管理区域内业主总户数20%以上的业

主提议。

第八条业主大会应当按以下程序筹备成立：

（一）业主代表向物业所在地的县（市）区房产行政主管部门（以下简称当地主管部门）递

交书面申请，填写《业主大会及业主委员会成立申请表》；

（二）组建筹备组；

（三）完成筹备工作；

（四）召开首次业主大会；

（五）召开首次业主委员会会议；

（六）备案。

业主筹备成立业主大会的，应当在当地主管部门和街道办事处（乡镇人民政府，下同）的指

导下，由业主代表、建设单位代表组成业主大会筹备组（以上简称筹备组），负责业主大会

筹备工作。业主代表应当由遵纪守法、履行业主义务、热爱公益事业的业主担任。筹备组成

员名单确定后，应以书面形式在物业管理区域内公告10日。

第九条业主大会筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公

约》（草案）；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面

形式在物业管理区域内公告。

第十条筹备组完成筹备工作后，在当地主管部门和街道办事处（社区局民委员会）的指导

下，组织业主召开首次业主大会会议，审定《业主公约》（草案）和《业主大会议事规则》

（草案），并选举产生业主委员会。

筹备组应当在首次业主大会召开后3日内向业主委员会移交全部资料，筹备工作结束。

第十一条业主身份，按房屋所有权证记载的所有权人确定；已订阅买卖合同尚未取得房屋

所有权证的物业买受人，其房屋竣工并交付使用的，参照房屋所有权人进行业主身份认定。

房屋为共有财产的所有权人的配偶也可以认定为业主。

依前款规定确定或认定的房屋业主每户超过一人的，推选一人参加业主大会会议。

无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法宝代理人参加业主大会会议。

第十二条业主在业主大会会议上的投票权数，原则上以每套住房为一票，也可以结合实际

情况，按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积确定。业主投票权数确定的具体办法，

由业主大会议事规则约定。

第十三条业主大会应当履行以下职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定物业共用部位、共用设施设备专项维修奖金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用敲诈设备的使用、公共秩序和环境卫

生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十四条业主大会议事规则应当就业主大会议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、

业主委员会组成与任期、职责、议事方式、印章管理使用等事项依法作出约定。

第十五条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行

的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约对全体业主具有约束力。

第十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当组织