郑州市房地产市场分析.pdfVIP

摘要

近年来郑州市的房地产行业获得了空前的发展，而行业的发展快速与市场的

需求旺盛密切相关。影响房地产市场需求的因素有很多，联系郑州市房地产市场

的具体情况，我认为具有代表性的影响因素主要包括：房地产价格、国民经济发

展水平和城市居民人口总数。与此同时，虽然郑州市房地产行业发展迅速，但是

品质层次不齐、区域分布失衡、市场乱象频现和产品供求结构失衡等问题是依然

存在的。构建规范有效的竞争机制、建立有效的监管机制、优化产品结构等措施，

可以优化郑州市房地产市场结构，促进房地产市场平稳健康发展。

关键词：房地产；市场需求；影响因素；市场结构

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1引言

郑州市作为中原地区各方面发展前景较好的城市之一，近年来在

房地产市场也势头强劲。由于房地产市场可分析的方面过多，所以在

本文中我将通过运用自己在课程上的所学和查找数据资料的方式来

从影响郑州市房地产需求的三个代表性因素、郑州市房地产存在的四

个重点问题以及在分析郑州市房地产市场发展现状的基础上提出对

策建议这三大方面分析现阶段的郑州市房地产市场。

2影响郑州市房地产需求的因素

2.1房地产价格

价格是影响居民住房购买行为的主要因素。2019年，全市房地产

开发投资3258.4亿元，比上年下降3.0%，增速较上年回落23.9个

百分点。纵观全年房地产开发投资情况，总体呈现逐月回落态势，年

底和年初增速相差22.4个百分点。从房屋类型看，办公楼投资快速

增长，住宅和商业营业用房小幅下降。2019年，办公楼投资183.3亿

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元，比上年增长30.9%，增速较上年提高33.4个百分点；住宅投资

2345.8亿元，比上年下降3.0%，增速较上年回落29.2个百分点；商

业营业用房投资297.0亿元，比上年下降5.0%，增速较上年回落12.5

个百分点。如果居民的购买力难以承受房地产价格，那么该地区的房

地产市场就会缺乏有效需求，从而导致该地区房地产的供给大于需求，

进而导致较高的房地产空置率和有价无市的局面。比如，近年来郑州

市房价上涨过快直接导致居民购房负担加重，虚高的房价远远超出了

普通家庭的承受能力，过高的首付款和几十年的月供支出使大部分家

庭不得不削减日常开支，极大地降低了居民的消费需求。因此，使房

价上涨控制在居民可承受的范围之内，才可以充分发挥房地产市场的

财富效应，扩大居民的消费需求。

2.2区域经济发展水平

区域经济发展水平的高低直接影响着每个行业的发展程度。经济

的高速发展直接推动了房地产业的快速发展，同时也会增加房地产的

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市场需求，居民对未来房地产业发展的预期也会得到提高，继而刺激

居民对房地产的有效需求。郑州市近十年生产总值增长率超过全国水

平。经济的发展改善了居民的收入生活水平，提高了居民的可支配收

入同时也促进了房地产的需求。由于经济增长和房地产发展的双向促

进作用，使得房地产开发投资额从2009年的89.63亿元提高到2019

年的3778.95亿元，住宅投资额从2009年的68.23亿元提高到2019

年的2916.40亿元。

2.3城市居民人口总数

房地产具有不可移动性和销售区域性的特点，当地城镇居民的人

口数量在一定程度上决定着该地区房地产需求的发展态势。随着城镇

化水平的提高，城镇居民的人口数量快速增加，这必然会影响房地产

的市场需求。根据最新的人口抽样调查数据显示，2019年，郑州市常

住人口为998.07万人，比上年增加15.68万人。离千万人口的“超

级城市”仅有一步之遥，家庭户为294.64万户，平均每个家庭户的

人口为3.35人，比上年的3.33人增加0.02人。在郑州市城市化的

进程中，城市人口每年都在不断增加，人口的增加就需要城市的规模

与之匹配，同样随着城市规模的不断增加，人口对住宅的要求也在发

生变化。有研究显示郑州市暂住人口比例增加1%，房地产投资就会相

应增加3531万元,而市区户籍人口数量每增加1万人,房地产投资相

对就会增加2870万元。人口数量的增长与房地产投资之间存在一定

的正相关关系。

3郑州市房地产存在的问题