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物业管理专业内容概述

1.物业的概念

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的附属设施和相

关的场地。

2.物业管理的概念

答：是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务

合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维

护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

3.什么是物业服务企业管理

答：本条例所称物业服务企业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由

业主和物业服务企业按照规定标准，依据物业服务合同约定，对房屋及配

套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的

环境卫生和相关秩序的活动。

4.物业费的构成

答：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、法定税费

10、经业主同意的其它费用。

5.电梯费的构成

根据《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》的规定：电梯费＝基准

价格×（1±浮动幅度），浮动幅度≤10%；基准价格=基础费用+运行电费。

基础费用采取按户均摊原则，运行电费采取按层分摊原则。

6、共用设施、设备包含哪些？

物业管理区域内共用部位是指属于全体野猪或者单幢物业的业主、非

业主使用人共同使用的公共门厅、楼道间、电梯间、管道井、设备间、过

道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、

场地、绿地等部位。

共用设施设备是指属于全体业主或者单幢物业的业主使用人共同使用

的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、楼道

照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗

门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

7、楼宇保修及维修

1.新建房屋在保修期内

新建房屋保修期的计算应以法规及开发商与建筑安装单位、设备供货

单位的合同保修期限为准，保修期一般自每栋房屋竣工验收之日起计。在

规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。工程竣工日若距物业

接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，竣工验收与接管验收的时间

差，由开发商负责质量保修，保修期顺延。所以，物业公司在与开发商签

署交接单时，应明确填写保修期终止时间。

2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规

定建设工程的最低保修期限为

①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计

文件规定的该工程的合理使用年限；

②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5

年；

③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

④电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；

⑤其他项目的保修期限由开发商与施工单位约定。

2.保修期满后

物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的

市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。业主承担物

业内自用部位和自用设备的修缮责任。

3.其他情况

凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔

偿。

4、保修期内管理办法

①设备接管时，物业公司、开发商、保修单位三方应就设备保修期（特别

是电梯）保修的内容、范围、期限，物业公司维护的内容、范围，保修

款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。

②保修期内保修单位提供的服务单一，一般只做修理，不做保养，难以达

到物业管理行业标准。保修工作之外的保养内容需物业公司自己或委托

专业公司做，书面协议有助于解决物业公司或专业公司与保修单位的矛

盾、纠纷。

③设备保修期内，物业公司自行进行的机电设备的保养工作应以清洁、防

腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、

电梯故障维修，物业公司应督促保修单位解决。

④保修期结束，保修单位结算保修金时，物业公司须在结算申请书上如实

填写使用方意见，保修单位不履行保修义务的，物业公司有权拒绝签字。

8、汇锦庄园、汇智广场项目简介