信用策略基于销售、土拍、参与主体的三四线城市观察.docx

目录

销售：总量来看三线城市占比大，价格止跌企稳 4

土拍总量下滑，三线占比仍大 4

三线城市价格中枢内持续震荡 5

供给：量、价跌至稳定后，新的参与主体会持续进入 7

本土民企在三、四线城市土拍占比持续上升 7

本土民企普遍愿意参与更优质的地块 12

从项目净利率视角看三四线城市参与主体变化 14

需求：成交结构稳定，价格冲击钝化 16

价格：典型城市新房成交价格分析 18

5. 结论 19

6. 风险提示 20

图表目录

图1：各层级城市商品房成交面积结构分析 4

图2：各层级城市商品房成交金额结构分析 4

图3：各层级城市商品房成交面积结构分析（万平方米） 5

图4：各层级城市商品房成交金额结构分析（亿元） 5

图5：不同口径销售同比分析 6

图6：克而瑞各层级销售金额分析（亿元） 6

图7：各层级新房销售均价环比分析 7

图8：各层级二手房挂牌均价环比分析 7

图9：各层级新房销售均价分析（元每平方米） 7

图10：各层级二手房挂牌均价分析（元每平方米） 7

图11：各层级新房销售面积分析（万平方米） 7

图12：各层级二手房成交面积分析（万平方米） 7

图13：一线城市各企业类型成交金额分析（亿元） 8

图14：二线城市各企业类型成交金额分析（亿元） 9

图15：三线城市各企业类型成交金额分析（亿元） 9

图16：一线城市各企业类型成交金额占比分析 10

图17：二线城市各企业类型成交金额占比分析 10

图18：三线城市各企业类型成交金额占比分析 11

图19：宁波各企业类型成交金额分析（亿元） 11

图20：宁波各企业类型成交金额占比分析 11

图21：芜湖各企业类型成交金额分析（亿元） 12

图22：芜湖各企业类型成交金额占比分析 12

图23：惠州各企业类型成交金额分析（亿元） 12

图24：惠州各企业类型成交金额分析 12

图25：2016年以来伟星、得力、亚伦拿地分析 13

图26：2017年以来万科拿地金额及溢价率分析 13

图27：各类型企业拿地平均溢价率分析 14

图28：各类型企业拿地平均楼面价分析（元每平方米） 14

图29：万科及本土民企全部城市项目净利率分析 15

图30：本土民企房地产项目净利率及主营业务净利率分析 16

图31：三线城市分面积段成交面积占比分析 17

图32：三线城市分总价段成交面积占比分析 17

图33：三线城市分面积段成交面积分析（平方米） 18

图34：三线城市分总价段成交面积分析（平方米） 18

图35：宁波不同面积段成交均价分析（季度） 19

图36：宁波不同总价段成交均价分析（季度） 19

图37：芜湖不同面积段成交均价分析（季度） 19

图38：芜湖不同总价段成交均价分析（季度） 19

销售：总量来看三线城市占比大，价格止跌企稳

土拍总量下滑，三线占比仍大

从各层级商品房销售面积和金额来看，2023年三线城市商品房成交面积占比约80%，是绝对的基石量，通过将2024年6月数据线性外推至，可得2024年全年土拍成交面积及金额同比下滑幅度分别达到15%和20%，其中三线城市土拍成交面积及金额占比较2023年有所下滑，但占比仍大，占全国楼市分别为76%和44%。

图1：各层级城市商品房成交面积结构分析

数据来源：克而瑞、wind、

图2：各层级城市商品房成交金额结构分析

数据来源：克而瑞、wind、

图3：各层级城市商品房成交面积结构分析（万平方米）

数据来源：克而瑞、wind、

图4：各层级城市商品房成交金额结构分析（亿元）

数据来源：克而瑞、wind、

三线城市价格中枢内持续震荡

我们通过统计局口径-克而瑞120城销售金额来刻画大部分高频数据难以覆盖的三

线城市，从2024年2月开始，这部分城市销售金额率先恢复，同比降幅今年以来大

幅收窄。从绝对金额来看，统计局口径-克而瑞120城口径下的三线城市成交金额自

2024年4月以来大幅上升，持续超过二线城市的销售金额。

图5：不同口径销售同比分析

数据来源：克而瑞、wind、

图6：克而瑞各层级销售金额分析（亿元）

数据来源：克而瑞、wind、

分层级来看，三线价格在中枢内持续震荡。2024年以来三线城市价格环比下跌趋势放缓，2023年8月以来三线城市商品房成交均价环比基本持平，价格止跌企稳；二手房方面，2024年以来挂牌均价位于0-2%之间，已有明确中枢，但因为成交量尚不足，所以价格仍处于持续震荡趋势。

图7：各层级新房销售均价环比分析 图8：各层级二手房挂牌均价环比分析

数据来源：中