物业企业总经理团队专题培训.pdf

物业管理实务

——绿城物业服务集团

总经理团队专题培训

第一章早期介入与前期物业服务

第二章物业的承接查验

第三章入住与装修管理

第四章业主和业主委员会

第五章物业服务风险防与紧急事件

第六章物业管理案例分析

第一章早期介入与前期物业服务

物业服务企业在整个物业服务过程中要经历三个阶段：

早期介入(前期咨询管理)前期物业服务常规物

业服务

一、概念

1早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需

要引入的物业管理的咨询活动。（销售开始—物业承接查验前）

2前期物业服务是指物业承接查验开始到业主大会选聘物业服务企业

为止（按照建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同时，同时签订书面的

前期物业服务合同）的物业服务阶段（即物业承接查验起—业主委员会成立）。

杭州市物业管理条例第五章第三十八条：前期物业管理是指物业开始

销售（预售）起，至业主委员会成立，并与选聘物业管理企业签定物业服务

合同之日前的物业管理。

全国物业管理条例第三章第二十一条：在业主业主大会选聘物业服

务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的应当签订书面的前期物业服务合

同。二十五条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服

务合同约定的内容。

早期介入阶段：立项阶段规划设计阶段建设阶段销售

竣工验收

前期物业服务阶段：物业承接查验阶段物业入住阶段业主大

会选聘物业服务企业并签订服务合同

二、两者的区别

第一节早期介入(前期咨询)

目前，物业服务行业的投诉尤其是新交付小区的

投诉一直居高不下，一般集中在房屋质量公共设施

配套不到位维修工作跟不上，这些都影响到业主的

切身利益，也给物业行业的服务带来难点。早期介入

就是从源头上堵住漏洞，减少开发公司物业服务企

业与业主之间的纠纷，节约物业的成本，提高开发公

司的信誉度，提升物业服务品质。

一早期介入的作用

（一）优化设计。

从源头控制服务质量，就是建设单位从规划设计中

来减少我们项目的缺陷。

1规划设计方面：

A项目总平布局（图）

B检修门设置问题（图）

C出入口设计问题（图）

D地下车库出入口设置（图）

E小区出入口的门岗设计欠人性化（图）

2功能设计方面

A空调室外机位设计问题（图）

B窗户的设计问题（图）

C公共部位设计问题（图）

D照明设计问题（图）

3景观设计方面：

A园区道路设置欠合理（图）

B水景设计问题（图）

C苗木选择及种植位置问题（图）

D绿化直角太多（图）

E路面排水问题

（二）有助于提高工程质量

在物业的建设过程中，物业管理企业利用自身

优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设

计施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工

程质量问题在施工过程中及时得到解决，避免在日

后使用中再投入额外资金和精力，从而减少浪费，

提升物业品质。

（三）有利于了解物业情况

物业服务企业生产的产品就是服务，要服务好

使业主满意，物业服务企业就应该做好共用部位

共用设施设备的维修养护工作，也就是对物业及其

配套设施设备的运行管理和维修养护是物业服务企

业的主要工作之一。通过早期介入，如对于图纸的

改动部分做好记录，对设备安装管线布置尤其是

隐蔽工程状况进行全过程跟踪等。

（四）为前期物业管理作充分准备

（五)提高建设单位的开发效益

二早期介入(前期咨询管理)的内容

（一）可行性研究阶段

1物业管理的模式：是根据物业建设及目标客户群的定位而确定

的。

2物业管理的基本内容：是根据规划和配套而确定的。

3物业管理的总体服务质量标准：是根据目标客户情况而确定的。

4物业管理的收费标准：是根据物业管理成本确定的。

5物业管理框架性方案：是设计与客户目标相一致并具备合理性

能价格比而确定的。

（二）规划设计阶段

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