房地产估价第12章 购物中心评估.pptVIP

第十二章 购物中心评估

12.1 购物中心概述

12.1.2 购物中心的概念?中国大百科全书·城市规划园林卷?：购物中心除保持传统商业街的特色外，还设有自助食堂、电影院、游乐场、美容院、游泳池和展览厅等活动内容，使单一的商店群开展成具有各种功能的综合性商业、效劳、娱乐和社交中心。英国建筑师和购物中心研究专家纳丁·贝丁顿〔NadineBeddington〕：在统一的管理之下规划建设的商业综合体，把各个零售店面出租给单个零售商，由管理机构管理和控制，并对整个中心负责美国城市土地研究所〔ULI〕：作为一个整体来规划、开发、占有和管理的群体商业机构。

12.1.2 购物中心的概念英国斯特林大学约翰·A·道森〔JohnADawson〕：一群建筑组合在一起的商业设施，其在建设地段的规划、开发、所有和经营是作为一个操作单体，这个单体的设置、规模、商店类型都和它所效劳的区域相关。这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。国际购物中心联合会〔ICSC〕：购物中心是由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购置需求与日常活动的商业场所。日本购物中心协会：购物中心是由一个单位有方案地开发、拥有、管理运营的商业和各种效劳设施的集合体，配备有停车场，按其选址、规模、结构，具有广泛选择性、方便性和娱乐性等特征，并提供适应消费需要的社交空间，发挥一定的城市功能。

12.1.3 购物中心的业态购物中心定义 购物中心是由中心管理者统一管理下的众多零售店的结合体及中心所提供的多种附属设施组成的集效劳、消费、文化、娱乐于一身的综合型、多功能商城，拥有大型的核心店、多样化的商业街和宽广的停车场及各种餐饮、娱乐设施以及邮局、银行等效劳机构，能够同时满足消费者休闲、娱乐、购物、餐饮的需要。特点由发起者有方案地开设，在其统一组织下运作，布局统一规划，店铺独立经营。适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割出售。具有使顾客实现一站式购物的售卖功能和一站式享受的生活功能。拥有足够数量的停车场。有更新地区或创造新商圈的奉献。

12.1.3 购物中心的业态大型购物广场定义 规模最大的顶级形态，面积在10万平方米以上，多个建筑物相互连通，林荫道式的商业街中包罗了众多的专卖店、百货商场、餐饮娱乐和效劳设施。由专业购物中心管理集团开发经营，业态的复合度极高，行业多、店铺多、功能多，商品组合的宽度与深度很高。特点。结构：林荫道式商业街，建筑连通。具有长廊、广场、庭院的特点，即在建筑物的遮蔽下，不管天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。四大：占地大、停车场大、建筑规模大、绿地面积大。三多：行业多、店铺多、功能多。定位。 以家庭式消费为主导方向，通过专业店和特色店吸引顾客，提供一站式购物消费和一站式享受〔文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、效劳、旅游观光〕的特大型综合购物娱乐中心。

12.1.3 购物中心的业态大型购物广场与购物中心的区别。面积规模：小于10万平方米的叫做购物中心，大于这个数字的且业态复合度高的方可称作大型购物广场。大于20万平方米的，可叫做超级购物中心〔supermall〕。业态复合度很高，休闲娱乐功能更为专业、综合、齐全。大型购物广场全部放入同一幢设计周全且精美的特大型的商业建筑中，且店与店之间要有良好的连通性、互动性与互补性，并通过统一管理发挥整体效应。大型购物广场充分表达了以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种新的文化理念和生活理念，对优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都有重要意义。

12.1.3 购物中心的业态

12.1.4 购物中心的分类邻里中心社区中心能量中心区域中心超级区域中心直销中心商品集散中心

12.1.5 购物中心的价值影响因素区位因素市场潜力和容量。交通易达性。选址。实体因素显著性〔自然因素〕。规模。内部设施和环境。主力店。

12.2 购物中心的特征分析12.2.1 零售空间的界定销售区域：专门用于商品陈列、销售和提供效劳的场所，包括客流的入口和出口，是零售空间的关键局部。仓储区域：在销售前，进行商品接收、储存和加工的场地。功能区域：购物中心内部的配套娱乐、效劳、餐饮场所。管理区域：实现购物中心内部管理功能的场所。设施区域：为建筑物提供供热、空调、消防、废物处理等必需效劳的场所。场地区域：建筑物的占地及用于提供辅助设施的户外场地，如停车场、出入口、户外设施、地面景观等。

12.2.2 宏观经济环境与背景区位分析

12.2.3 商业辐射区域分析购物中心的商业辐射区域是指被吸引到目标物业的消费者所在的地理区域，即以目标建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。核心区域次级区域边缘区域

12.2.4 市场供给分析在分析市场供给