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大连万达集团旗下支柱产业浅析

大连万达集团创立于1988年，目前已经形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百

货四大核心产业。2013年，企业资产3800亿元，年收入1866亿元，净利润125亿元。目

前已在全国开业85座万达广场，运营51家五星级和超五星级酒店，拥有1247块电影屏幕、

75家百货店、81家量贩KTV。

本文通过浅析大连万达集团旗下多元化支柱产业的特点、发展现状及发展前景，探讨园

区未来引入大连万达集团旗下各个支柱产业的可能性。

一、万达集团四大核心产业概况

1、万达集团商业地产产业

万达集团是全球商业地产行业的龙头企业，已在全国开业85座万达广场，持有物业

面积规模全球第二，计划2014年开业24座万达广场，持有物业面积2203万平方米，成为

全球规模第一的不动产企业。万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的

商业地产建设团队、全国性的商业管理公司，形成了商业地产的完整产业链和企业的核心竞

争优势。

万达广场已经发展了四代。2005年之前是一、二代产品，2005年之后是三代产品，

最新的第四代万达广场是2013年开始建设的“万达城”。

第一代万达：

所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等，一般

为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为

万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客

力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。

万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡

见不鲜，成功和失败的案例比比皆是。第一代万达商业规划简单，便于快速复制，代表区域

为：长春、长沙、济南、南昌、南京等地最初的万达广场。但其缺点是仅凭一楼铺位散售，

难以支撑万达快速开发的现金流。这也是第一代万达难以为继，最后不得已自我升级的原因。

第二代万达：

所谓第二代万达，从规划来看，仅仅是第一代万达的简单升级而已。从原来的“主力店

驱动型的单体商业”进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已，代表产品为沈阳万达广场。

第二代产品的规模更大，可销售面积更大，但仅仅停留在一代卖一楼，二代卖2个一楼这种

简单相加。其实质和一代没有本质的区别。第二代万达仍然难以解决万达快速开发的现金流

问题。二代万达规划硬伤和开发模式，直接导致了9个万达的转手。痛定思痛，促使万达转

变思路，思考能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品，第三代万达孕育而生。

第三代万达：

万达集团吸取了前两代开发的教训，学习国外开发城市综合体的经验，推出第三代万达

——万达城市综合体产品。通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支

持购物中心的开发与运营，有效解决了现金流的问题。凭借这一模式和万达强大的执行力，

快速在国内复制并取得了阶段性的成功。代表区域为北京CBD、上海五角场等万达广场

建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力

店有机地联系起来，互相补充，人流共享。一条室内步行街，把万达百货、国美电器、大玩

家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机串联。可以说，这条室内步行街，是万达

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购物中心的灵魂。功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点，营业时间的差别，经营产品

的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合，形成聚留效应共享共赢。节点空间

上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，

使主力店与步行街有多种多样的交流方式，丰富建筑空间的商业感觉。

第四代万达：

第四代万达称为“万达城”，比第三代规模更大，投资更大，增加了旅游文化等主题。

2013年万达集团共正式签约了四处“万达城”项目，分别是：万达城、、合肥及无锡万达城。

其中，最新签约的第四代万达产品是无锡万达城。无锡万达城位于市滨湖区，项目占