房地产估价第7章 房地产税收评估.pptVIP

第七章 房地产税收评估学习指导 重点掌握批量评税的概念与内涵、数据收集与管理、房地产类别划分、评税分区、评税模型建立方法、评税结果审核、评税结果通知书等内容。

7.1 批量评税概述

7.1 批量评税概述7.1.2 批量评税的特点评估数量海量性价值标准特殊性空间分布覆盖性估价时点统一性批量评税周期性参数应用特殊性

7.1 批量评税概述7.1.3 与批量评税相关的概念评税时点〔assessmentdate〕计税价值〔taxablevalue〕个案评税〔individualappraisal〕批量评税模型〔massappraisalmodel〕模型校准〔modelcalibration〕评税分区〔assessmentzoning〕标准房地产〔standardproperty〕基准价值〔standardvalue〕评税周期〔assessmentcycle〕基准价修正系数

7.1 批量评税概述7.1.4 批量评税的程序数据收集与管理；房地产类别划分；评税分区；建立评税模型；模型检验与校准；计税价值计算；评税结果审核。

7.2 数据收集与管理

7.2 数据收集与管理

7.2 数据收集与管理7.2.3 数据收集质量要求真实性完整性全面性代表性现势性

7.2 数据收集与管理7.2.4 数据管理数据收集要求数据收集手册数据收集格式数据录入数据维护

7.3 房地产类别划分7.3.1 居住类房地产别墅公寓成套住宅非成套住宅独门院落及其他居住性房地产独栋别墅连体别墅叠拼别墅

7.3 房地产类别划分7.3.2 商业类房地产商务房地产〔写字楼、商务会馆等〕购物中心商场商铺餐饮旅游娱乐及其他商业性房地产

7.3 房地产类别划分7.3.3 工业类房地产工业生产车间工业生产辅助用房工业相关配套用房及其他工业性房地产

7.3 房地产类别划分7.3.4 综合类房地产办公性质的房地产公共事业性质的房地产公益性质和其他性质的房地产

7.4 评税分区

7.4 评税分区7.4.2 评税分区方法地理分区法聚类分析分区法区位调整分区法

7.4 评税分区7.4.3 评税分区调整当一个城市的房地产市场的局部地区或者某类房地产价格发生较大变化时，需要对变动的局部地区或该类房地产进行评税分区调整。目前，我国实行基准地价动态更新制度，要求有条件的城市每隔2～3年要更新基准地价，基准地价分区随之进行必要的调整。

7.5 建立评税模型7.5.1 一般模型结构 V为市场价值的评估值；BV为建筑物的评估值；LV为土地的评估值BP为建筑物的单位价格；BSIZE为建筑物的大小，通常以建筑面积来表示，单位为m2；LP为土地的单位价格；LSIZE为土地的大小，单位为m2。因此，完整的一般化评估模型：其中：пGQ为一般质量修正因素；пBQ为建筑物质量修正因素〔包括折旧〕；пLQ为土地质量修正因素；∑BA为建筑物各局部价值总和；∑LA为土地各局部价值总和；∑OA为其他附加物各局部价值总和。

7.5 建立评税模型7.5.2 市场法评税模型市场法评税公式 房地产计税价值=适用的基准单价×个案价值影响因素修正系数×建筑面积×计税价值比例

7.5 建立评税模型

7.5 建立评税模型7.5.2 市场法评税模型市场法评税步骤交易案例数据整理建立市场法批量评税模型设定或选定标准房地产确定标准房地产基准单价确定价值影响因素修正系数求取计税价值

7.5 建立评税模型7.5.3 收益法评税模型收益法评税公式 房地产计税价值=适用的基准收益×收益影响因素修正系数×〔1-运营费用率〕×收益年期修正系数×建筑面积×计税价值比例

7.5 建立评税模型

7.5 建立评税模型7.5.3 收益法评税模型收益法评税步骤房地产收益资料数据整理建立收益法批量评税模型设定或选定标准房地产确定标准房地产的基准收益确定收益影响因素修正系数确定运营费用率标准确定资本化率标准确定房地产的收益年期制作?房地产收益年期修正系数表?确定收益年期修正系数求取房地产计税价值

7.5 建立评税模型7.5.4 本钱法评税模型本钱法评税公式 房地产计税价值=〔房产评估价值＋土地评估价值〕×计税价值比例

7.5 建立评税模型

7.5 建立评税模型7.5.4 本钱法评税模型本钱法评税步骤房产价值评估。土地价值评估。求取应税房地产评估价值。求取应税房地产计税价值。

7.6 模型检验与校准7.6.1 模型检验方法模型检验常用的统计指标：相关系数〔R〕学生化删除残差〔SRE〔i〕〕库克距离〔COOK’SDi〕拟合优度样本决定系数〔R-square〕F检验T检验D-W〔Durbin-Watson〕检验误差比率显著性水平〔α〕

7.6 模型检验与校准7.6.2 模型的精度与校准根据模型检验结果，确定发生偏差的原因，调整模型各项参