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城中村改造调研报告
城中村改造后，农民变成了市民，他们不再从事农业生产，原来依靠出租房屋的收入也将消失，村民必须选择新的从业方式，而很多村民文化素质较低，甚至一些是文盲，要妥善地进行城中村改造，村民培训问题必须先行。如下是给大家整理的城中村改造调研报告，希望对大家有所作用。
城中村改造调研报告
城中村改造是一件非常复杂的事情，最近,我们就此问题到武汉市进行了一次调查研究。看到的却是另外一番景象：所到之处的市、区、乡(街)、村(居)以及村民对城中村的改造交口称赞。一项改革政策能够得到利益调整各方的一致认同这是少有的。我们认为，武汉市城中村综合改造政策稳妥，富有创见，既解决了城市化过程中城中村存在的产权模糊、机制不活、监督不力问题，又解决了城中村被边缘化的问题，探索出了一条公有制的实现形式和城乡经济社会统筹发展的路子。武汉市的经验值得推广。
基本作法
何谓城中村?《现代汉语词典》找不到答案，武汉市是这样届定的：城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图(2019-2019年)》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市城中村综合改造的总体范围包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山等区(城郊区暂未纳入此次改造范围)共计147个行政村和15个农林单位，涉及总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人。我们分别与武汉市城中村改造专班、汉阳区领导以及七个村的干部群众进行了座谈，了解到他们的基本做法是：
一、科学确定六改一建改造政策。武汉市委、市政府站在推进城乡统筹发展，构建和谐社会的高度，2019年9月正式拉开了城中村综合改造的序幕。在借鉴广州、北京、珠海先进经验的基础上，武汉市下发了《中共武汉市委、市人民政府关于积极推进城中村综合改造工作的意见》和《市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进城中村综合改造工作的意见的通知》两个文件。文件明确提出了城中村改造的目标任务是六改一建，即经济组织改制，改村集体经济的双层经营模式为适应市场经济要求的现代企业管理模式;户籍改登，将城中村村民农业户口改登为城市居民户口;村改居，依法撤销村民委员会组建社区居民委员会;福利改保障，村改按月发放福利为一次性纳入城市社会保障体系;土地改性，将城中村的集体土地转变为国有土地;村湾改造，按城市规划和建设的标准及要求，改善公共设施;按照城市管理规范要求，建设文明社区。
六改一建较之全国其他城市城中村改造，有很多创新，在全国有一定的影响，可以说是一项长治久安的善政。长治表现在政策的前瞻性、系统性，充分考虑了村企业的发展以及村民融入城市等问题;久安表现在永久性地解决了失地农民的生计问题。两年实
(万元)
量化
对象
平均每人持股
(万元)
支书
股本
(万元)
与同工
龄村民
比例
与平均
水平
比例
大部分
村民
股本
(万元)
十里铺
前进
五里墩
5800
2718
3098
345
235
205
16.81
9.54
15.11
52.00
29.79
61.84
1:1.60
1:1.53
1:1.20
1:3.0
1:3.5
1:3.0
30
10
30
从上表可以看出，这三个村的村书记与村民之间的量化股份比例悬殊并不算大，群众能接受。
五、建立保障体系。城中村通过村改居后，村民变成了股民，乡里人变成了城里人，他们不仅享有城市居民享有的隐性福利，甚至有比城市居民还更多的生存门路和生活保障。据汉阳区委副书记李丹芳介绍，汉阳区城中村综合改造后，村民有了五条保障线，一是医保;二是社保;三是房保(城中村改造还建有户不超过300平方米的政策，因而村民都有房子出租收入);四是就业优先(村自办企业);五是低保。此外，持股分红还有一大块收入(当然也有风险)。
六、推进村湾改造。改制完成之后，改造就提上了议事日程。目前这项工作正在进行中。武汉市城中村的改造有很严格的政策标准。即将土地分为四类，一类叫还建用地，一类叫产业用地，一类叫开发用地，一类叫储备用地。
还建用地是指经过改建、整治后保留的住宅用地和拆除旧村湾后建设新居住区的还建用地。以村为单位计算，户均建筑面积不超过300平方米，或者人均不超过50平方米，容积率按1.6-1.8的标准计算。产业用地是指留给原集体经济组织发展经济、解决村民劳动就业的用地。产业用地的测算标准是按照改制后的经济实体中原村劳动力(含退休人员)劳均80平方米计算。开发用地是指为补偿建设还建房投入，在村湾改造腾退土地和其它剩余土地中按一定比例拿出用于商品房开发的用地。其测算标准是按新建居住区还建用地的1：11：1.5的比例确定。储备用地则是留足上面三地之后的剩余土地，
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