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建设工程款优先权的理论与实务解读

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李公科

摘要：建设工程款优先权自经《合同法》第286条确立以来，因涉及客体价值较大，并牵动与抵押权、消费者权利之间的冲突与协调，逐渐受到理论界与实务届的高度重视。为统一认识与裁判规则，亟需最高人民法院出台专门司法解释，对建设工程款优先权涵盖的权利属性、权利主体、权利客体、权利范围、权利行权期限及起算时间、在破产程序中的地位与实现等问题，予以全面规范。

关键词：建设工程款优先权；权利冲突与协调；司法解释

：F23：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.36.054

1案例分析及问题的提出

甲公司为房地产开发公司，在其名下宗地之上开发房地产项目。乙公司为该房地产项目主承建商，已经完成项目主体工程建设，甲公司欠付其工程进度款1.2亿元。丙公司为甲公司4000万元民间借贷债权人及前述房地产项目土建工程分包人，甲公司欠付丙公司4000万元民间借贷本息及建设工程款1000万元。甲公司以项目土地及在建工程抵押向丁银行贷款2000万元。另，前述房地产项目尚未取得房屋预售许可证，但甲公司将其中300套房屋向自然人进行销售，收取房款约3000万元，购房人与甲公司签订了房屋销售合同，但未办理备案手续，购房人缴纳房款的比例为20%—100%不等。除前述债务外，甲公司尚有其他债务约1亿元。

因甲公司逾期支付相关款项，前述房地产项目陷入停工。债权人纷纷起诉，并采取了财产保全措施，具体情况为：（1）丙公司就建设工程款及民间借贷款分别起诉，并取得生效胜诉判决书，现已经进入执行程序；丙公司对甲方项目用地采取了查封保全手段，为第一顺位查封；丙公司在诉讼中未主张建设工程款优先受偿权，也未查封其承建的建设工程部分；（2）乙公司以建设工程承包合同起诉，并同时主张建设工程款优先受偿权，现已取得生效胜诉判决书并已经进入执行程序；乙公司对甲公司项目用地及在建工程均采取了财产保全措施，土地查封为第二顺位，建设工程查封为第一顺位，查封范围为全部建设工程，包括丙公司承建部分；（3）丁银行起诉要求甲公司偿还银行借款本息，并主张对抵押物土地使用权及在建工程的拍卖、变卖价款优先受偿，现已经取得生效胜诉判决书并进入执行程序，丁银行对甲公司项目用地及在建工程均采取了财产保全措施，土地查封为第三顺位，建设工程查封为第二顺位，查封范围为全部建设工程；（4）购房群众300余人以信访及刑事报案等手段，请求主管机关维护购房人的合法权利；（5）甲公司其他债权人尚未进入诉讼程序。

近期，甲公司以资不抵债为由向人民法院申请破产，目前处于申请审查阶段。对于甲公司的破产申请，得到了未起诉债权人的支持，但已经进入执行程序的债权人一致提出异议与反对意见。

前述纠纷，围绕建设工程款优先权与其他权利之间的冲突与清偿顺序展开，主要包括：（1）與抵押权之间的冲突；（2）与查封权利人的冲突；（3）与购房人权利的冲突；（4）进入破产程序后的债权顺位与实现问题。这涉及到物权法、合同法、破产法、民事诉讼法等多法之间的冲突与协调，因债务人偿债责任财产有限，争议处理除最终影响各债权人的受偿顺位与清偿比例外，还涉及购房人问题衍生的社会稳定风险。问题较为复杂，需要抽丝剥茧、厘清事实真相，并基于法律规定、法理分析、情理考量等多视角，全面斟酌、妥当平衡，才可能息诉止争，消弭社会矛盾。

2建设工程款优先权的理论阐释与实务运用解读

建设工程款优先权起源于《合同法》第286条的规定，最高人民法院以批复、复函等形式，对建设工程款优先权的理解与适用予以规范。此外，最高人民法院判例、地方高级人民法院出具的相关答复与意见，也可以作为适用建设工程优先权的参考依据。汇总梳理，主要可以从立法背景、立法目的、权利性质、立法规定、实务运用要旨等方面予以解读。

2.1立法理论基础与立法目的、权利属性

对于建设工程款优先权的立法理论基础与权利属性，长期以来观点纷呈、各持己见。关于立法理论基础主要有“共有说”、“增值说”、“工资优先说”、“公平说”等观点；对于权利属性有“留置权说”、“抵押权说”、“法定优先权说”等主张。要释清前述问题，须立足于以下基本判断：（1）建设工程合同的承揽合同法律属性，虽建设工程因体积巨大，不宜留置，但承包人应当得到等同于承揽人的法律地位；（2）建设工程的物化劳动成果系承包人支付的劳动与材料持续结合形成的，承包人对这一特定财产应当享有债务清偿优先权；（3）承包人经营权、农民工生存权与其他权利冲突时的救济顺位。

笔者认为，建设工程优先权的立法理论基础系基于民法公平原则，参照建设工程合同的承揽合同属性，适用合同法对承揽人权利保护的规则，赋予承包人以其物化建设工程成果对其建设工程款债权进行担保的一种权利救济制度。对于建设工程款优先权的权利属性，因“