普通住宅小区物业服务费用测算工作指引.pdf

普通住宅小区物业服务费用测算工作指

引

第一章总则

第一条根据《物业管理条例》、《北京市物业管理条例》、

《北京市住宅物业服务标准》及相关法律、法规的规定，参考3年

内海淀区或周边区域的普通住宅小区（老旧小区）物业服务费收费

标准和近年普通住宅小区一级、二级物业服务标准的物业服务费

的评估实例，制定本工作指引。

第二条本工作指引适用于海淀区行政规划区域内的普通住宅

小区（含老旧小区）的物业服务费用测算参考。

第三条为便于各街镇、社区、业主委员会、物业管理委员会

根据小区情况粗略掌握小区的物业服务费构成，对设备设施日常

运行维护、收支公示内容进行参考，遵循质价相符原则适当调整物

业服务费，以此为目的制定指引，为建立常态化机制打好基础。

第二章测算方法及费用构成

第四条物业服务费通常指物业服务人按照（前期）物业服务

合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、

管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第五条物业服务成本包括物业服务人为该项目进行物业服务

实际支出的直接人工费、材料费、维护费、能源费和间接费用等费

用。影响物业服务成本的主要因素有：社会物价指数、社会平均工

资、社会保险的缴纳比例、设施设备材料费、维护费以及水、电、

气等能源费的变化。

第六条物业服务成本包括下列九项费用：

⑴管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等；

⑵物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

⑶物业管理区域清洁卫生费用；

⑷物业管理区域绿化养护费用；

⑸物业管理区域秩序维护费用；

⑹办公成本；

⑺物业服务人固定资产折旧；

⑻物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

⑼经业主同意的其他费用。

第七条物业服务费测算应遵循以下原则：

⑴确定物业服务标准原则。物业服务费用评估应以委

托人选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提；

⑵合法原则。委托人在选择确定评估项目的物业服务事项和

标准时，应以符合相关法律、法规的规定为前提；

⑶评估时点原则。其结果应是评估项目在确定的评估时点测

算的物业服务费用客观合理的价格。

第八条依据委托人提供的项目资料并确认项目的服务标准，

通常以运营成本法为主导、市场比较法为参考。

第九条汇总的物业服务成本或物业服务支出的构成的单项评

估数据，根据物业服务行业合理利润或酬金范围进行计算。

第三章费用构成项参考

第十条管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利

费等：

⑴办公室：①项目经理②文员③财务/收费④库房管理

⑵客服部：①客服主管②客服人员③前台人员

⑶秩序部：①秩序主管②中（监）控值班

⑷综合维修部：①工程主管②主管③综合维修工

以上人员通常为物业服务人自招自管人员，可根据项目实际

情况适当增减，且在工资基础上需要另测算以下内容：

社保（含养老、基本医疗及生育、失业、工伤）；住房公积

金；残疾人就业保障金；教育经费；工会经费；法定假日加班费；

服装费；餐补等。

第十一条物业共有部位、共用设施设备的日常运行、维护费

用包含（如有）：

⑴土建、给排水综合维护费；

⑵水质检测费；

⑶避雷检测费；

⑷电梯维保费；

（5）电梯检测费；

（6）消防、电气设备检测；

⑺灭火器检测费；

⑻消防及安防系统维护费；

（9）电气系统维护费；

（10）能源费。

第十二条物业管理区域清洁卫生费用包含：

⑴化粪池清掏费用；

⑵保洁人员配置建议：清扫面积IoOOo75000平方米（建筑面

积）/人，面积较小时，人员配置数量需符合劳动法要求；垃圾分

类保洁人员根据桶站设置人员，2人/站点。

⑶生活垃圾清运费用；

⑷建筑、大件垃圾清运费用；

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