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深圳城市更新专题培训
法务中心
2023年3月
一、城市更新基本流程及发展历程
二、拆迁补偿安置专项介绍
三、深圳城市更新主要风险管理
一、城市更新基本概念、流程及发展历程
城市更新，是指由符合要求旳主体对特定城市建成区（涉及旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及
旧屋村等）内具有下列情形之一旳区域，根据城市规划和《方法》要求程序进行综合整改、功能变
化或者拆除重建旳活动：
.
.
•1、城市的基•3、现有土.•4、依法或
础设施、公地用途、建者经市政府
公服务设施筑物使用功批准应当进
亟需完善；能或者资源、行城市更新
•2、环境恶劣能源利用明的其他情形。
或者存在重显不符合社
大安全隐患；会经济发展
要求，影响
城市规划实
施；
核发建设工程规划
项目范围确定申请开发许可
许可证
业主签署改造意愿实施主体确认及建
开工许可证
委托书筑物拆除
核发竣工验收证明
申报纳入城市更新
签订拆迁补偿协议（拆迁工作完成起
单元规划制定计划
36个月完成建设）
批准纳入城市更新土地及房屋确权、办理房地产、回迁
年度计划登记安置
注意要点：1、拆除重建类城市更新项目范围内
的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权
人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通
过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也
可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公
司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实
施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。
2、同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建
筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上
的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。
————《深圳市城市更新办法》（2009年）
起步阶段（1980-1990）
对象：旧城区；重点区域：罗湖区，以政府部门为主导
探索阶段（1990-2004）
对象：城中村；91年成立城中村改造小组因缺乏政策，财力支持发展缓慢
发展阶段（2004-2009）
对象：城中村、旧城区、旧工业区；年成立“城中村”
04以政府为主导，项目进行较快，但拆除重建进度慢
改造工作办公室
快速推进（2009----）《关于推进“三旧”改造推进节约集约用地的若干意见》、《深圳
市城市更新办法》等大量法规政策的
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