商业地产商管中心运营方案.pptxVIP

所谓商业地产，就是为商业流通领域搭建一个实体平台！;商业地产类别

第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式比较经典是业内所谓大腕“万达”模式，这种模式在不一样城市郊区，进行大规模拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市白领阶层和一些中青年购物打造，体制上也采取一个强制控制，而且有计划在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走也是这个模式，这是第一类。

第二类我们叫做百货企业模式，谈到百货企业模式，当前在国内有代表性就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货企业高中低级产品，什么都有，包含商业、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都表达出来，这种百货企业模式比较多，普通在过去有一个城建系统，每个城市???有城建系统，城建系统转制过来开发企业，包含很多大型开发企业都在走这种模式，这是第二类。

第三类是我们叫做精品店模式。这类模式像万通一直在拼命推行这个“美国模式”，它这种模式主要干什么呢？主要在少数高端市场进行精品店经营，就像卖劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，不过总营业额和利润是最高，所以是走高端路线。;商业地产运作

招商先行或租售并举，这种情况下商业物业普通会升值；

另外一个情况：只售不租或先售后招商，往往造成商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望投资回报。

所以将商业地产操作模式分为二派：一派是杀鸡取蛋型，另外一派是养鸡生蛋型。

不论是哪种形式，都应该以“招商”作为商业地产关键。“只要商铺能出租，在运行，它就具备升值可能，从而做到“进可攻，退可守”理想境地。“进”就是能够“带租约销售，”“退”就是先持有,后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。”这是我个人对招商了解。;成立意义;经营定位;定位说明;经营战略;经营范围;主要职能;市场职能;招商职能;销售职能;管理职能;

物业管理是购物中心能否保值升值关键。购物中心物业管理不一样于住宅物业管理。商业物业管理很主要一点内容，就是需要补充招商。任何一个店招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。全部商店在开业一年内，租户置换率到达20%-40%，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至2%-3%。;1、经营行为管理;2、消费行为管理;组织架构;组织结构图;人员配置和岗位描述;经营模式;盈利模式阐述;盈利模式阐述;管理模式阐述;管理模式五个统一;重点工作流程;主要管理制度;风险和应对办法;经营计划说明;经济指标;经营指标;工作内容图示说明;前期介入阶段;正常管理阶段;跟进控制阶段;工作范围界定;现阶段详细工作安排;主力店招商政策;主力店招商政策;招商工作辅助;招商工作安排;会员组织筹建;商务网站筹建;管理文本编撰