房地产行业（地产开发）2022年中期投资策略：风雨渐歇行业筑底，政策发力静待转机.pdfVIP

风雨渐歇行业筑底，政策发力静待转机

——房地产行业（地产开发）2022年中期投资策略

2022年05月31日

核心观点

政策面：整体来看，房地产宽松政策进入实质性执行阶段

今年以来，中央多部委对房地产政策进行结构性纠偏，在“房住不炒”主基调下，保障居民合理住房需求，改善房企合理融资需求。

房地产调控由释放维稳信号步入针对信贷端出台更为积极的政策，进入宽松政策实质性执行阶段，房地产行业供需恢复可期。具体来

看，中央定调政策路径清晰，房地产行业供需恢复可期；各地纾困政策不断，因城施策松绑加码。

土地面：土地成交仍处历史低位，国央企及城投公司托底作用突出

土地购置单价同比数据延续上升趋势，且有加速上行迹象，开发商土地获取持续向高能级城市聚集。

首批次“两集中”供地高峰已过，优质宅地入市比例提升；房企拿地意愿偏弱，国央企及城投公司依旧是拿地主力；城市间土拍热度分

化加剧，多城持续底价成交。

资金面：需求侧信贷收缩，供给侧地产融资仍受阻

疫情扰动下，实体经济全面承压，居民部门购房意愿明显收缩。5月强效政策缓释购房资金压力，重建居民和企业信心。

尽管各地宽松政策频发，不断向市场释放暖意，但由于行业存量风险尚未完全化解，销售数据较弱，多重因素下融资规模处于相对低位。

统计局数据：疫情反复供需两端承压，静候信心回归与基本面修复

商品房销售继续遇冷，宏观经济与微观企业基本面下，各能级城市与各梯队（/资质）房地产企业的销售表现加剧分化。

1-4月房地产投资累计同比转负，4月单月新开工深度下滑，侧面反映房企土地投资意愿下滑。

房地产开发到位资金仍显疲态，各指标跌幅均有扩大。

投资建议：

1)龙头房企收入端弹性确定，业绩增速相对稳定，估值具有较强防御性，股息率相对较高，对于考核周期较长的大资金具备配置吸引

力，重点推荐万科A/万科企业、中国金茂、华润置地、保利发展。2)先发布局多元赛道、注重运营升维的房企于营收端仍有一定提升

空间，建议关注金地集团、招商蛇口、新城控股、中国海外发展、龙湖集团、越秀地产、中国海外宏洋集团。

风险提示：行业宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、企业项目竣工不及预期风险、企业多元化业务经营不佳风险、

企业信用风险等。

请务必参阅正文之后的重要声明1

目录

1、政策面：房地产宽松政策步入实质性执行阶段

2、土地面：土地成交仍处历史低位，国央企及城投公司托底作用突出

3、资金面：需求侧信贷收缩，供给侧地产融资仍受阻

4、统计局数据：疫情反复影响市场正常运行，静候信心回归与基本面修复

5、投资建议：龙头房企估值具有较强防御性，关注运营升维提升空间

6、风险提示

请务必参阅正文之后的重要声明2

1.1、中央定调政策路径清晰，宽松政策步入实质性执行阶段

今年以来，中央多部委对房地产政策的执行进行结构性纠偏，在坚持“房住不炒”的主基调下，积极表态防范化解房地产

企业风险，保障居民合理的住房需求，改善房企合理融资需求。

当前政策见底而市场尚未见底，中央由释放维稳信号步入针对供需两端出台更为积极的政策，进入宽松政策实质性执行阶

段。5月25日，全国稳经济会议再次释放利好信号，包括加大对民营企业支持力度，因城施策支持合理住房需求等。

具体来看，中央定调，遏制房地产金融化泡沫化倾向；因城施策省级市场提升自主性，调控路径更加清晰明确。

表1：中央政府部门关于地产行业的重点政策及会议摘要(2022年1月1日-2022年5月25日）

日期部门（会议）主要政策及会议内容

1月20日央行央行公布：5年期以上贷款市场报价利率(LPR)为4.6%，上月为4.65%，下降5BP。