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[Table_CommonRptType]策略研究
正文目录
1历史复盘：行业景气是驱动地产股行情最核心的因素3
2本轮地产行情归因：政策催化行情（模式3）6
3本轮地产行情展望：政策催化行情（模式3）能否以及何时转换为基本面支撑行情（模式1）6
3.1历史复盘：2008-2009年、2014-2015年政策出台至房地产企稳的时间与共同点6
3.2展望：政策已调整到位、具备支撑地产企稳的条件，预计最快年末12月出现基本面企稳迹象8
风险提示10
图表目录
图表1房地产典型11段行情中可以归纳为三种模式，其中7段由高景气和景气显著改善驱动（上半部分-前6段）..5
图表2房地产典型11段行情中可以归纳为三种模式，其中7段由高景气和景气显著改善驱动（下半部分-后5段）..5
图表3“四万亿”等一系列政策出台后，居民部门预期明显改善7
图表42009年开始房价环比开启上行7
图表5实际房贷利率虽有所下行，但依然高于2015年8
图表62015年初房价企稳推动商品房销售底部改善8
图表7房价同比持平大致对应工资增速/房贷利率在1.9左右9
图表82022年以来，全国房贷利率开始快速下调9
图表92017年开始9月、10月逐步转变为地产销售淡季10
图表10一线城市房价上涨是带动全国房价企稳的必要条件10
敬请参阅末页重要声明及评级说明2/11证券研究报告
[Table_CommonRptType]策略研究
9月下旬以来，受中央政治局会议对地产定调积极、央行下调全国二套房首付
比例下线、一线城市房地产限购政策优化等政策利好推动，房地产板块表现亮眼。
我们在系列报告《地产股何时“高歌”：景气最核心、调控亦关键——房地产行业
新模式探索、展望与投资系列报告（2）》（2022-02-08）对房地产板块占优行情
复盘显示，行业景气是驱动地产股行情最核心的因素，景气显著改善驱动的行情持
续时间要明显长于政策边际缓和驱动的行情，前者可以长达数月至1年以上，后者
通常在1-2个月。参照之前政策催化行情（模式3）上涨的时间（1个月左右）和
空间（大部分情况下为30%左右），特别是2023年和2024年最近两段地产行情都
呈现出“短而促”的特点，故我们认为当下政策催化行情基本到位、上方空间有限。
后续房地产板块取得持续相对优势有赖于行业景气度支撑，即房地产企稳。因此，
当下地产行情能否持续演绎，关键在于能否从政策催化支撑转向行业基本面支撑。
结合当前宏观环境与历史上2008-2009年、2014-2015年两轮地产企稳相比较
后，我们认为，从政策上看，政策已调整到位、具备支撑地产企稳的条件。当前首
付比例已经降低至历史较低水平，取消“认房又认贷”后首套房贷认定标准与两轮
地产企稳一致，房贷利率处于下行区间，同时政策注重“严控增量”、解决库存问题。
但房贷利率、企稳时点与市场信心修复三个方面仍存在不确定性，
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