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资产剥离
税务律师李利威
荣安地产案例
荣安地产
荣安大院
荣安大厦
6个股权
康园房产
出售
备注：荣安大院土地成本2亿，转让价格9亿
荣安大院
荣安大院
荣安大厦
6个股权
PK：设计交易路径
荣安地产
荣安地产体系内
康园房产
X公司
几种路径
纳税人
税率
金额
企业所得税
买方
25%
1.75
土地增值税
买方
30%
2.94
营业税及附加
买方
5.6%
0.38
契税
卖方
3%
0.21
印花税
双方
0.05%
0.07
合计
5.55
赚了7个亿，5.5亿元要交税！
思路之一
荣安地产
荣安大院
荣安大厦
6个股权
康园房产
出售
纳税筹划两步走：资产剥离+出售股权
资产剥离的模式
6
资产剥离的N种方式税负比较表
1
2
3
4
土地增值税
营业税
契税
X公司
以卖股权方式卖地是否会被征收土地增值税？
结论:确定转让的地块-拿地主体-壳公司
钦州实业
深能源
广西石油
延伸：买家恒威投资的故事
买家恒威投资
荣安地产
土地
康园地产
恒威投资
9亿
2亿
项目公司迎来了土地增值税清算
项目公司允许扣除的土地成本是：
A2亿元
B9亿元
土地
项目公司
9亿
恒威投资
怎么办？
项目公司允许扣除的土地成本
A2亿元
B9亿元
土地
项目公司
买家
老股东
9亿元
9亿
7亿发票
北京稽查示范案例
稽查战果
科目
假发票
金额
开发成本-征地补偿
87份
4.63亿
开发成本-建筑安装工程款-装修
6份
1.04亿
制造费用-项目部
8份
0.472亿
开发成本-七通一平
1份
0.2亿
102份
6.07亿
最终：补缴税金9096万元+滞纳金+罚款9096万
发票虚开检查
三重检查
在TAX861网站（北京地税局网站）发票查询系统查询为真票
在北京地方税务综合服务信息系统发票税控综合管理系统查询，结果为不符
北京市工程建设交易信息网发票查询，结果为假票（承包方发票）
北京市地税局稽查案例
万科收购银泰置地
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