“历史的回溯”系列-“镜见”系列专题之三：历史不会重演，中日地产不可比！.pdfVIP

国内经济

目录

1.以邻为鉴的经验对比：日本1990年代不可比！6

1.1政策侧重不同：中国调控供给，日本遏制需求6

1.2调整规律不同：中国城镇化率更低，但销售下行更久7

1.3风险特征不同：房企压力中国大于日本，但居民压力中国小于日本

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2.三大“不同”的影响？宏观框架“大分化”！13

2.1影响一：中国地产传导链条拉长，传导机制分化13

2.2影响二：中国风险在房企竣工端，日本风险在居民端15

2.3影响三：宏观框架的系统性“大分化”18

3.地产止跌回稳的条件？稳房企+扩大租金利差21

3.1共性一：海外经验显示，借用财政手段稳房企是缓解房地产相关领

域风险的关键21

3.2共性二：租金回报率超过贷款利率，推动量先于价回升22

3.3启示：稳供给加码并扩大租金利差，财政货币协同配合24

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共30页简单金融成就梦想

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图表目录

图1：2018年以来，住房贷款利率未再明显上升6

图2：本轮信用融资比预售资金先调整6

图3：融资收缩后，地产基数调整6

图4：地产调整前，日本央行大幅加息300BP以上7

图5：地产调整时日本央行总资产增速下行至负数区间7

图6：中国地产调整时央行从未加息7

图7：中国地产调整时央行仍在扩表7

图8：当下中国与日本1990s均经历人口增速下行8

图9：当下中国老龄化率与日本1990s接近8

图10：中国城镇化率低于日本地产调整同期8

图11：城镇购房适龄人口的增加更多来源于城镇化进程9

图12：1991年，日本地产销售大幅下行9

图13：日本和中国地产销售调整幅度和周期不同10

图14：日本新开工面积收缩一年后企稳回升，但我国持续下滑四年10

图15：主要经济体房屋价格指数（地产调整当年=100，t=0）11

图16：地产调整后，中国地价下行幅度明显大于日本11

图17：地产调整后，日本居民未出现明显的超额储蓄，但中国出现大规模超额储蓄。

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图18：分省份居民新增储蓄（上图为新增储蓄总规模，中图为人均新增储蓄，下图