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房地产开发企业成本管理的控制

杨意平中冶建设高新工程技术有限责任公司

【摘要】成本管理的有效实施是促进房地产开发企业获得良好经

济效益的重要手段。本文将从从房地产开发的成本构成以及不同阶段

的成本管理加以讨论，以期为房地产开发商有效实施成本管理提供可

靠的理论依据。

【关键词】房地产开发成本构成管理

房地产开发指的是依法获取国有土地的使用权，并在土地上进行

基础设施，房屋建设的活动。开发成本主要包括了项目策划阶段、招

投标阶段、施工阶段等不同环节的施工内容所产生的费用。

一、房地产开发的成本构成房地产开发成本主要指的是房地产企

业在房地产商品开发、生产以及经营过程中所产生的各种费用的总

数，具体来说分为以下几个内容：１．用于土地征用及拆迁补偿的费

用，主要有土地征用费、耕地占用费、拆迁户安置费等；２．项目规

划费用包括了企业项目可行性研究、规划、设计、勘察以及测绘等费

用的支出；３．建筑项目的施工费用包括支付给承包单位的建筑安装

工程费。

和以自营方式施工产生的各项费用；４．包含开发小区内道路、

供水、供气、排污、照明、环卫等在内的基础设施费用的支出；５．有

企业直接组织，参与管理开发项目所产生的费用，主要包含有工资、

职工福利费、水电费、劳保费用等，称为开发间接费用；６．财务费

用指的是房地产开发企业在筹集过程中所产生的各项费用，主要有利

息净支出、汇兑净损失等。

７．销售费用包含的内容比较多，主要有专设销售机构的费用支

出。

企业担负的运输费、包装费、维修费，以及广告费等。

二、房地产企业成本管理现状分析１．土地价格上升。由于土地

是不可再生的资源，导致我国土地价格不断升高。自国土资源部进行

了建设用地的整顿开始后，开始实行土地建设供给总量控制政策和严

格的行踪审批制度，这些虽然在一定程度上规范了房地产开发行为，

但也制约了相关企业的发展。

２．赋税较重。近几年来，我国逐步取消了涉及房地产行业的部

分不合理收费条款，然而房地产企业仍然需要面对沉重的赋税负压

力，尤其是政府部门所属事业单位收取的各项费用，种类繁多。各种

缴税费一直伴随着房地产开发运作的过程当中。

３．融资方法少。由于过多的依赖于信贷资金，而这种融资方式

虽然资金量大，但投入集中而且回收周期长。而且国家不断出台收紧

房地产银根的政策，导致房地产企业的资金链条愈加紧张，在很大程

度上增加了房地产企业的开发成本。

三、房地产开发企业在不同阶段的成本控制１．项目策划阶段的

成本控制。

１．１通过拍卖的方式所获得的土地，要充分调查和研究拍卖合

同中的各项条款，以保证资料的准确性。

１．２以合作的方式实现项目的买断，将承担相对较高的法律风

险与道德风险。项目买断合同中需明确买断的内容、范围；另外还要

注意交易手续的安全性。项目的合作开发要注意合作方式、分成比例

等各项内容，以将风险降到最低。

１．３针对异地开发项目，要充分利用当地的人力资源、信息资

源以及各种人际关系资源，而且要对当地的相关法规与政策相当的熟

悉，在确保不违反各项法规的前提下，尽快得到土地开发所需要的各

项皮肤。

最大程度上的减少不必要的费用支出。

２．规划及设计阶段的成本控制。

２．１通过工程造价与设计方案相结合的招标方式，实现设计单

位不仅在建筑造型、使用功能方面做足功课，而且还能最大程度的降

低工程造价。

２．２在选择设计方案时，可以运用成本－效益分析法和价值工

程理论。成本－效益分析法，即在保证工程结构合理，使用功能齐全

的基础上，以经济指标为依据选择最佳设计方案；而价值工程理论则

是从功能和成本两个方面对设计方案进行综合评价，以实现用个最低

的产品寿命周期成本实现产品的必要功能。

２．３限额设计的运用，实现成本的控制，但前提是要详细分析

项目投资。在保证满足各项事业功能的基础上，按照分配的投资额控

制设计，对不合理的变更要严格控制，以保证在工程竣工后进行结算

时不超过总投资费用。

２．４组成由技术专家和经济专家构成的评委对设计方案的技术

性和经济性进行综合考核，主要内容包括影响造价的桩型式、围护方

案、材料设备选型，设计的科学性、合理性以及安全性。

３．决策阶段的成本控制。房地产开发的决策阶段包括三个方面。

分别是项目立项、可行性研究和投资估算。在决策阶段，房地产

企业应组织一支专家队伍对拟