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上海办公楼
上海国金中心租赁经营策划方案
※陆家嘴商圈办公楼租赁市场动态：
由于过年前后办公楼租户调整较多，从而释放出不少空置面积，另一方面，今年1季
度交付使用的房源也有不少，从而也给市场带来了许多新增供应，两者共同抬高了市
场整体的空置率，目前最新的空置率为7.59%。
根据最新统计，目前上海优质办公楼平均租金为7.12元/m2/天。从板块租金涨幅来看，
2012年2月各板块的的办公报价有较大的变化，特别是核心地段的稀缺办公房源，租
金上升较快。
※陆家嘴商圈办公楼销售市场动态：
2012年2月份上海办公楼销售市场供应回升明显，根据全佳数据库统计，2月份办公
市场新增供应119892㎡，环比上升122.04%。新增供应项目共计5个，体量较大的项
目分别为中信泰富申虹广场、绿地宝里和峰汇嘉苑，供应量分别为40536㎡、37998
㎡和35670㎡。
成交方面，2月份办公成交稳定，共计成交54507㎡，环比下降15.08%，同比下降-
18.21%，成交项目主要分布于虹口、宝山和嘉定区，环线看来，则主要集中于中环，
其中沪东财富占比较大。成交均价为24002元/㎡，环比上升6.66%。
第一部分：写字楼市场及陆家嘴商业圈区域市场分析
（一）区域特征
项目地处北靠近内环的陆家嘴商业圈世博商圈，临近六号线临沂新村站2号口。周边
公交众多，高架便捷，北眺陆家嘴金融贸易区，地理位置优势显然。
陆家嘴商业圈世博区域有着极具个性的商务氛围，该区域不像陆家嘴和竹园商贸区，
可以政府规划为先导，而陆家嘴商业圈这是一个条形地带，没有形成地理上成块的区域，
这也使其难以获得一个商务区所需要的聚集效应。但其靠近世博区域，在陆家嘴商务区东
扩和南扩的影响下，陆家嘴商业圈作为世博园区有效的补充，这几年发展非常快，发挥着
不可替代的作用。
（二）区域客户构成
根据对陆家嘴商业圈的租户按行业进行分类，并对其在各大厦的面积、价格和各区域
的面积、价格进行统计加以研究最终适合上海国金中心的客户群体。
（三）区域竞争
本项目周边同品质甲级写字楼较多，本区域内可对振华港机研发大楼存在竞争性的大
楼包括：东方金融园、由由国际大厦、江天大厦、浦东丰华园、陆家嘴软件园。
（四）区域内已投入使用的典型项目
物业名称金茂大厦陆家嘴金融广场太平国际大厦震旦国际大楼
所属商圈陆家嘴商业圈世博商竹园商务区塘桥商业圈陆家嘴商业圈世
物业位置陆家嘴商业圈兰陵路峨山路陆家嘴商业浦建路南泉路陆家嘴商业圈浦
租售形式出租出租出租出租
圈博商圈
租金范围3.2-4.2元/平米/日3.5-4.8元/平米/日5-6.2元/平米/日2.6-3.3元/平米/日
圈三路
净层高净高3.2米净高3米净高2.9米净高3米
总层数6层共12栋23层共9栋
使用率70%68%-70%65%-68%67%
总建筑面积14075平方米15万平米左右43700平方米32000平方米
标准层面积2460平方米650-2200平方米1900平方米300-1500平方米
配套设
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