房地产行业地产论道系列之保障性租赁住房篇（十五）：新一轮的实物形成周期(202111).pdfVIP

究本报告导读：

棚改退潮，商品房投资期预期下行，保障性租赁住房成为接力新方向，作为租售并举[Table_DocReport]

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的新一轮尝试，若完成目标将拉动地产投资5.1pct，加速需求端的预期转型。房地产《低地货比受青睐，供地向租赁住房

摘要：倾斜》

2021.11.01

[Table_Summary]从保障性安居工程的角度看，棚改接近尾声，保障性租赁住房成为新房地产《销售短期反弹，行业风险犹存》

发力方向，政策密集出台。1）2019年前，棚改占保障房套数比例约2021.11.01

80%，资金占保障性安居工程资金约45%，是保障房的绝对主力。但房地产《中国版地产风险，和房产税的模式

2019年棚改数量从约600万套降至约300万套，2020、2021年更是改革》

大幅下滑，无论是政策的重视程度、还是微观调研反馈看，2020年2021.10.31

基本完成棚改的目标已实现，棚改接近尾声。2）新的定位看，公租房地产《预期向稳定靠拢，长期价值再修复

(原2021年10月24日报告的修改版)》

房、保障性租赁住房和共有产权房明确为保障房的主体，政策倾向及2021.10.26

各地出台的规划显示，保障性租赁住房是绝对主力。3）类比棚改对房地产《重存轻流，新制度均衡下地方财政

证三四线城市楼市的拉动，及高峰时期棚改占房地产投资完成额的比例的发展》

2021.10.25

券达17%，我们认为保障性租赁住房对地产的投资的影响不能忽视。

研从租售并举角度看，保障性租赁住房将接替市场化运营长租公寓，成

究为政策新的尝试方向。1）2016年将租售并举设立为政策发力点后，

报法律、金融、税收等政策均快速配套，长租公寓在资本加持下快速发

展，但2019年的大面积暴雷，让市场化尝试陷入低谷；2）2020年

告后政策开始酝酿保障性租赁住房，是对租售并举的新尝试，用政策扶

持及资金补贴的方式，试图跑通集中自持式租赁住房的商业模型；3）

短期内跑通商业模型的难度较大，预计国企将是试点主力，但除改善

民生、完成中央要求的目标外，保障性租赁住房有较强的正外部性，

可以理解为地方政府对未来税收的投资，推进动力较强。

地产大变革视角下，保障性租赁住房顺应人口向城市群集中的趋势，

助力制造业升级。地产发挥信用派生功能积累资本，从而推动经济的

发展模式已经终结，农村人口进城带动城镇化率提升的过程也基本结

束。未来的模式将是制造业升级带来的城市群出现，人口向城市群集

中，人口聚集和产业聚集推动经济转型升级。与之对应，棚改保障原

住居民并消化房地产库存的模式终结，而保障重心转向新进城年轻人

口，降低人口流动门槛，顺应制造业升级大趋势。其在短期可能缓释

购房需求，但中长期将通过人口聚集、劳动生产率支撑购房需求。

估算每年保障性租