宏观观察2022年第40期（总第437期）：我国房地产企业融资现状、风险及相关建议.pdfVIP

我国房地产企业融资现状、

风险及相关建议＊

近年来，我国房地产调控不断趋严，“房住不

炒”“三道红线”“房贷集中度”等政策在抑制房价

过快上涨的同时也限制了房企融资。本文在解构房企

融资情况后发现，房企负债规模较大，已成为影响经

济金融稳定的重要因素。同时，随着有息负债规模扩

张、融资渠道收窄及房市景气度持续下降，房企信用

风险在不断上行，债务偿付能力、资金周转能力、融

资能力全面走弱，但偿债压力依然保持在较高水平。

另外，通过对房企的综合财务风险进行分析后发现，

财务风险较大的上市房企数量在不断增多，部分房企

存在发生财务危机的可能性。建议：多措并举稳定资

金来源，满足房企合理融资需求；优化预售制度，增

强房企资金使用能力；适度调整房市政策，满足合理

住房需求；完善风险处置机制，分门别类处理问题房

企。

宏观观察2022年第40期（总第437期）

我国房地产企业融资现状、风险及相关建议

近年来，受房地产市场调控政策趋严、交易走弱等因素影响，房企资金来源大幅

受限，违约事件明显增多。但未来一段时期我国城镇化动力依然较强，2021年我国常

住人口城镇化率已达到64.72%，但户籍人口城镇化率仅为46.7%，真实城镇化率仍有

较大提升空间。为此，在厘清房企当前融资现状及风险基础上，要积极采取措施满足

房企合理融资需求，化解相关风险，确保房地产市场长期稳健发展。

一、长期以来“三高”模式是房地产企业经营的重要特征

20世纪90年代，我国开启了住房商品化改革，随着土地市场全面推行“招拍挂”

制度，房地产市场随即迎来快速发展时期，呈现出“高速度、高利润、高发展”的

“三高”特征。尤其在2009年四万亿经济刺激计划等政策带动下，房地产业出现迅猛

发展，业界普遍称之为“黄金十年”。特别是在2010年，万科等龙头房企创新性的使

用了“高周转”方式获得了巨大的销售额，引起业界效仿。房企的运营逻辑开始发生

变化，“高周转”逐步成为房地产业主流经营模式，2010年也被称为房企高周转模式

的“元年”。

“高周转”与“预售制度”密切相关。具体做法是：房企通过加快开工建设进程

获得预售资格，然后预先销售“期房”快速回笼大量资金，并使用预收款进行下一阶

段的购地和新开工等项目推进工作，继而实现资产的快速周转。以预售方式开发项目

的动态回收期要比现货销售时间快10个月左右，这能够在短期内帮助房企迅速解决资

金来源问题。在高周转模式下，房企竞争的焦点集中于获取地皮和预售证以及卖房回

款的速度。而房地产销售数据也充分说明“高周转”模式得到了广泛使用。从数据看，

房企商品房销售中期房销售占比由2008年的64.4%提升至2021年的87%，提升了23.6

个百分点。

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一般情况下，房企取得“四证”后，便可向银行申请土地开发贷、住房开发贷等。

一旦房企取得预售许可，便开始大量销售期房获取资金，只要不停开发项目，房企就

1即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

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2022年第40期（总第437期）

能够通过预售制度源源不断获取资金。房企获取资金后，一部分用于偿还银行贷款，

一部分用于项目建设和下一轮的拍地建房。在房地产业高歌猛进时期，很多房企连续

同时开发多个项目，通过不断做大杠杆的方式进行滚动开发。特别地，许多房企不仅

通过加杠杆和连续预售获取资金加快推动项目建设，同时还四面出击不断推动多元化

发展持续做大资产规模，形成了“高杠杆、高负债、高周转”的“三高”运营模式。

从数据看，上市房企整体资产负债率由2005年的59.98%上升至2021年的79.19%，

仅次于金融业，15年间上升近20个百分点，部分房企资产负债率甚至超过90%，已面

临资不抵债的风险。从发达国家看，2020年，英国、法国、德国、美国、日本上市房

企资产负债率分别为37%、38%、54%、57%、69%（图1）。我国房企资产负债率不仅远

超部分发达国家，也远超其他行业（高于大多数行业15-40个百分点不等），不论从

国际维度还是行业维度，我国房企资产负债率均处于较高水平。