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中国房地产市场失衡原因分析及改善建议

【摘要】本文介绍了我国房地产市场的现状，从政府、房地产开发商以及

购房者三方面对市场失衡的原因进行了深层次的分析，结合国外的房地产市场失

控实例分析了其危害，最后就我国的房地产现状提出了一系列的改善建议。

【关键词】房地产市场失衡泡沫经济

一、中国21世纪的房地产现状

1、供求关系严重失衡

随着经济的快速发展，城镇化步伐加快，越来越多的进城务工人员希望在城

市中购房定居下来，城市人口越来越多，相应的住房需求量也就日益增大。而城

镇居民的收入水平在近几年也大幅提高，很多家庭不满足于小户型的住房或一套

住房，他们要改善居住条件，希望购置更大面积的住房甚至多套住房。几方面因

素叠加的结果是城镇住房需求量大增，而政府出于多方面考虑并没有增大用于住

房建设的土地供应，使得房地产市场供求关系严重失衡。

2、价格持续走高，市场出现泡沫经济

因为供求关系的严重失衡，需求量远远大于供给量，房地产市场处于卖方市

场，价格依据经济规律会有所上涨。加之土地资源紧张，土地的价格也出现上涨，

房地产开发商购买地皮需投入更多资金，这些资金支出的一部分自然会转嫁到消

费者身上，表现出来的现象就是房产价格的升高。随着经济发展，房价有所上涨

是必然的情况，但照现状看，房地产价格远远偏离其实际价值，泡沫经济现象严

重。

3、政府调控政策失效

最初学习经济时我们就了解到市场是由“看不见的手”市场和“看得见的手”

政府的宏观调控来共同控制的。在房地产行业泡沫经济日益严重的今日，政府应

该出台相关政策来缓解房地产市场的紧张局面。实际上，我国政府也出台了一系

列调控政策，到2012年2月为止，全国已有72个城市实行了不同程度的“限购

令”。这些政策一定程度上缓解了“囤房”行为所带来的房价上涨，但房价仍未得

到有效控制，住房价格虚高的经济问题还是没有得到根本解决。政府调控政策力

度不够也是现在房地产市场的一大突出现象。

二、中国房地产市场失衡主要原因

1、政府角度

（1）区域发展不均衡和土地供应量减少。中国虽然地幅辽阔但由于地貌多

样，真正可以有效利用的土地十分有限，再加上人口众多的国情，土地资源极其

紧张。中国人口分布也极不均衡，在地幅辽阔的西北地区人员十分稀少，而在土

地资源相对紧张的东南部地区人员大量聚集，使得该地域土地资源更加紧张。土

地由国家所有，为了经济的可持续发展，政府对用于住房建设的土地进行了总体

控制，而住房需求量持续增加，导致房地产开发的供求矛盾激化而房地产市场失

衡。

（2）房地产交易税收巨大。在房地产市场交易中，税费也是很大的一笔支

出，一定程度上影响着房地产价格。房地产交易税有：契税、营业税、个人所得

税、土地增值税、印花税以及房屋交易手续费等。比如：契税，普通住宅在交易

中按房屋成交价的1.5%征收，如果是二套房按3.0%征收；营业税满五年的免征，

购买时间在五年内的房屋按成交价的5%征收；个人所得税，满五年的唯一住房

免征，非唯一住房按评估价的1.0%征收。房屋卖方需要向国家税务机关缴纳的

营业税、土地增值税、个人所得税等在房屋交易时一并转嫁给买方。据统计，二

手房交易中各种税费占房价的13%以上。买一手房的税费也很多，房地产开发商

会将税收一定程度分摊到房屋购买者的身上，税费会跟随房屋产权向下转移，房

屋价格也就一定程度的上涨。

（3）控制政策不给力。目前中国的房地产正处于资产泡沫时期，表面上它

带动了中国的经济增长，同时其中也隐藏了可怕的危机。近年，中国政府出台了

一系列房地产调控政策，针对购买者的“限购令”，针对开发商采取银根紧缩、上

调利息和提高土地出让金等措施，鼓励保障性住房的开发和建设等。但是，一些

地方经济增长过于依赖房地产，地方政府为了GDP的高速增长，对房市的调控

政策推三阻四，使得每次调控都是“调”而不“控”。房价居高不下的问题只得到了

缓解并未真正解决。

2、居民角度

（1）购买需求旺盛。随着我国经济的日益繁荣，在部分发达地区，如上海、

深圳等地，需要大量的廉价劳动力，大量外来人员进城务工。其中有一部分希望

在城市中安定下来，这也使得城镇人口越来越多，这部分人口购房需求十分旺盛。

加上经济发展带来的人们生活水平的提高，城市有房的居民也希望进一步改善居

住质量。

（2）高收入人群投资“炒房”。随着经济的发展，高收入